عقد مبايعة بين طرفين: نموذج عقد بيع أرض أو سيارة وبنوده الأساسية

باع سلطان سيارته لشخص تعرّف عليه في موقع إعلانات، وكتبا ورقة من سطرين: «بعت السيارة بـ 48 ألف ريال واستلمت المبلغ». بعد شهرين وصلت سلطان مخالفات سرعة على اللوحة نفسها، لأن المشتري لم يكمل نقل الملكية. وفي الأسبوع نفسه سأله أخوه عن أرض اتفق على شرائها: هل يكفي عقد مبايعة بيننا أم لا بد من الإفراغ؟

عقد المبايعة بين طرفين صحيح ولو كان شفهيًا، لأن الإيجاب والقبول يكونان بكل ما يدل على الإرادة (المادة 33 من نظام المعاملات المدنية). لكن الورقة المكتوبة هي ما ستقدمه عند الخلاف، والبنود الناقصة هي ما يصنع الخلاف أصلًا. والأصل أن ملكية المبيع تنتقل إلى المشتري بانعقاد البيع (المادة 318)، لكن في الأرض والسيارة لا يكفي العقد وحده، لأن المادة 657 تقول: إذا اشترط نص نظامي إجراءً لانتقال الملكية، لم تنتقل إلا باستكماله.

نموذج عقد بيع: البنود التي يحتاجها عقد المبايعة

استخدم القائمة التالية مسودةً تبني عليها عقدك، بندًا بندًا:

1. الطرفان: الاسم الكامل ورقم الهوية والعنوان ووسيلة التواصل. وتحقق من أهلية الطرف الآخر، فكامل الأهلية من بلغ سن الرشد، وهي تمام 18 سنة هجرية، متمتعًا بقواه العقلية ولم يُحجر عليه (المادة 12).
2. إقرار البائع بملكيته للمبيع: بيع ما لا يملكه البائع دون إذن لا ينفذ في حق المالك، وللمشتري طلب إبطاله والتعويض إن كان يجهل ذلك (المادتان 359 و360).
3. وصف المبيع: يجب أن يكون معلومًا للمشتري برؤيته أو ببيان صفاته المميزة (المادة 308). وإذا كتبتما أن المشتري عالم بالمبيع فلا يطلب الإبطال لعدم العلم إلا إذا أثبت تغريرًا.
4. الثمن وطريقة دفعه: يكفي بيان أسس يتحدد بها الثمن (المادة 313)، والأصل أنه معجل ما لم يُتفق على تأجيله أو تقسيطه لأجل معلوم (المادة 317).
5. الاحتفاظ بالملكية: في البيع المؤجل أو بالتقسيط يجوز للبائع أن يشترط بقاء الملكية له حتى يُدفع كامل الثمن ولو سلّم المبيع (المادة 320).
6. التسليم: موعده ومكانه وحالة المبيع عنده. البائع يسلّم المبيع بحالته وقت البيع مع ملحقاته، ونفقات التسليم عليه ما لم يُتفق على غير ذلك (المادتان 321 و322).
7. المقاس أو الكمية: إن ذُكرت مساحة أو مقدار، فحدد حكم النقص والزيادة، لأن دعوى الفسخ أو تعديل الثمن بسببها لا تُسمع بعد سنة من التسليم (المادة 323).
8. العيوب: البائع يضمن العيب الخفي ولو لم يعلم به، ويجوز الاتفاق على تخفيف الضمان أو زيادته ما لم يتعمد البائع إخفاء العيب (المادتان 338 و343). ودعوى العيب لا تُسمع بعد 180 يومًا من التسليم ما لم يلتزم البائع بمدة أطول، أو يثبت أنه أخفى العيب بغش (المادة 344).
9. جزاء التأخر في دفع الثمن: إذا اشترط البائع أنه لا بيع إن لم يُدفع الثمن في موعد محدد، عُدّ البيع مفسوخًا إذا اختار ذلك دون حاجة إلى إعذار (المادة 350)، أو شرط فسخ دون حكم، وهو لا يعفي من الإعذار إلا بنص صريح (المادة 108).
10. العربون إن وُجد: دفعه يعني أن لدافعه وحده حق العدول ويخسره إذا عدل، ما لم يُتفق على غير ذلك (المادة 44).
11. المصروفات: نفقات العقد وتسجيله وتسلم المبيع على المشتري ما لم يُتفق على خلافه (المادة 352)، فاكتب من يدفع ماذا.
12. التوقيع والتاريخ ونسختان لكل طرف، مع شاهدين إن أمكن.

وانتبه إلى بند يكثر في النماذج الجاهزة: غرامة يومية على المشتري إذا تأخر في دفع الثمن. نظام المعاملات المدنية يجيز تحديد التعويض مقدمًا، ما لم يكن محل الالتزام مبلغًا نقديًا (المادة 178)، والثمن مبلغ نقدي. وأي تعويض اتفاقي آخر يجوز للمحكمة إنقاصه إذا كان مبالغًا فيه (المادة 179).

عقد بيع أرض: ما الذي يضاف إلى عقد المبايعة؟

في العقار الذي سُجل تسجيلًا عينيًا أول، تُسجل كل التصرفات اللاحقة لهذا التسجيل في السجل العقاري، ولا تكون الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بهذا التسجيل (المادة 13 من نظام التسجيل العيني للعقار). وإفراغ صكوك الملكية العقارية من اختصاص كاتب العدل، ويجوز أن يتولاه الموثق المرخص (المادتان 11 و15 من نظام التوثيق). فعقد المبايعة بينك وبين البائع يُلزمه بنقل الملكية، لكنه لا يغني عن الإفراغ أو التسجيل.

• اكتب رقم الصك أو رقم العقار في السجل العقاري، والمساحة والحدود كما في الصك.
• اشترط موعدًا محددًا للإفراغ، والتزام البائع بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الملكية وألا يعطله (المادة 319).
• اطلب إقرار البائع بخلو العقار من رهن أو حق للغير لا تعلمه، فالبائع ملزم بتسليمه مجردًا من ذلك (المادة 321).
• لا تدفع كامل الثمن قبل الإفراغ إلا بضمان واضح.

عقد بيع سيارة: نقاط لا يكفيها الورق

نظام المرور يجيز نقل ملكية المركبة بعد سداد الرسوم المقررة، لكنه يُبقي المالك المسجل مسؤولًا عن جميع الرسوم وكل ما يترتب على المركبة من التزامات، مع حقه في الرجوع على المالك الجديد بما دفع (المادة 9). وعدم إنهاء إجراءات نقل الملكية مخالفة مرورية منصوص عليها في جداول النظام. وهذا ما حدث لسلطان: الورقة تثبت البيع بينه وبين المشتري، لكن السجل ما زال باسمه.

لو كتب سلطان في عقده: «يلتزم المشتري بنقل ملكية السيارة باسمه خلال سبعة أيام، ويتحمل كل مخالفة أو رسوم تقع بعد تاريخ التسليم»، وسجّل تاريخ التسليم وقراءة العداد، لصار رجوعه على المشتري بالمخالفات أوضح بكثير.

والأسلم ألا يسلّم السيارة إلا مع إتمام نقل الملكية في الوقت نفسه.

وفي العيوب تبقى القاعدة العامة: الفحص فور التسلم وإبلاغ البائع بالعيب خلال مدة معقولة، وإلا عُدّ المشتري قابلًا للمبيع بعيبه (المادة 340)، والدعوى خلال 180 يومًا من التسليم.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت البائع:

• اكتب وصفًا دقيقًا للمبيع وحالته، وأي عيب تعرفه، فإخفاء العيب يُسقط أي إعفاء من الضمان.
• إذا كان الثمن مؤجلًا فاشترط بقاء الملكية لك حتى السداد، أو شرط الانفساخ عند عدم الدفع في الموعد.
• في السيارة لا تسلّمها قبل نقل الملكية، وفي الأرض حدد موعد الإفراغ بتاريخ.
• احتفظ بإثبات استلام الثمن بتحويل بنكي لا نقدًا.

وإذا كنت المشتري:

• تحقق من ملكية البائع من الصك أو بيانات المركبة قبل دفع أي مبلغ.
• افحص المبيع عند التسلم، وأبلغ البائع كتابة بأي عيب فور اكتشافه.
• لا تقبل غرامة على تأخرك في دفع الثمن، ولا تدفع كامل ثمن الأرض قبل الإفراغ.
• إن دفعت عربونًا فاكتب مدة العدول صراحة.

إذا كان أمامك عقد مبايعة جاهز للتوقيع، أرسله لنا عبر واتساب مع صورة الصك أو بيانات السيارة، ونراجع بنوده قبل أن تلتزم بها.