نقل ملكية عقار (الإفراغ العقاري) في السعودية: متى تصبح المالك فعلًا؟

حددتما موعد الإفراغ، وجهّزت شيك الباقي 600 ألف ريال، ثم اكتشفت عند التوثيق أن الوكالة التي يحملها أخو البائع وكالة عامة لا تذكر البيع، وأن على العقار رهنًا لصالح بنك. الصفقة لم تفشل، لكنها توقفت عند آخر خطوة. أغلب هذه المفاجآت يمكن كشفها قبل أن تدفع ريالًا واحدًا. وتذكّر أنك لا تصبح مالكًا في مواجهة الجهات والغير بتوقيع العقد أو تسلّم المفاتيح، وإنما بإتمام الإفراغ، أو بتسجيل البيع في السجل العقاري إذا كان العقار داخل منطقة تسجيل عيني.

متى تنتقل ملكية العقار للمشتري؟

المادة 656 من نظام المعاملات المدنية تقرر أن الشيء المعين بالذات تنتقل ملكيته بالعقد. لكن المادة 657 تضيف قيدًا حاسمًا في العقار: إذا اشترط نص نظامي إجراءً لانتقال الملكية والحقوق العينية، فلا تنتقل إلا باستكمال ذلك الإجراء. فتسلّم المفاتيح أو توقيع عقد خاص بينكما لا يجعلك مالكًا في مواجهة الجهات والغير.

وفي العقار المسجل عينيًا، المادة 13 من نظام التسجيل العيني للعقار صريحة: كل تصرف لاحق للتسجيل الأول ينشئ حقًا عينيًا أو ينقله أو يغيره أو يزيله يُسجّل في السجل العقاري، ولا يكون نافذًا ومنتجًا لآثاره القضائية والإدارية إلا بهذا التسجيل. ويدخل في ذلك البيع والقسمة والإرث والرهن والوقف والوصية والمنح.

هل عقارك داخل منطقة التسجيل العيني؟

هذا أول ما تسأل عنه. الجهة المختصة بالتسجيل العيني هي الهيئة العامة للعقار، وهي التي تعلن المناطق العقارية بقرار يحدد حدودها ومدة استقبال طلبات التسجيل الأول. وقرار مجلس الوزراء الصادر مع النظام نص على استمرار العمل بنظم توثيق العقار السابقة للعقارات الواقعة خارج المناطق المعلنة.

معنى ذلك عمليًا: عقار داخل منطقة معلنة وصدر له صك تسجيل ملكية من السجل العقاري، يُنقل عبر السجل. وعقار خارجها يُفرغ بالطريق المعتاد لدى وزارة العدل. ولا تفترض أن كل صك إلكتروني صك تسجيل ملكية، فالفرق يظهر في نوع الوثيقة وجهة إصدارها.

هل يحق للشخص الذي أمامك أن يبيع؟

تأكد أن البائع هو المالك المثبت في الصك، أو أن من يوقع عنه يملك الصفة. المادة 484 من نظام المعاملات المدنية توجب أن تكون الوكالة خاصة في كل عمل ليس من أعمال الإدارة، تعيّن نوع العمل وما يلزمه من تصرفات. والبيع ليس من أعمال الإدارة، فوكالة عامة بالمراجعة لا تكفي.

وإذا كان البائع شركة، فاطلب ما يثبت أن الموقّع مخوّل بالبيع. وإذا كان العقار إرثًا، فالورثة كلهم أصحاب حق، وموافقة أحدهم شفهيًا لا تغني عن البقية. أما العقار المشاع، فالمادة 620 تسمح للشريك أن يتصرف في حصته دون إذن الباقين ما لم يضر بحقوقهم. لكن إن باعك جزءًا مفرزًا محددًا من أرض مشاعة، فقد لا يقع هذا الجزء في نصيبه عند القسمة، فينتقل حقك إلى ما يؤول إليه، ولك طلب إبطال البيع إن كنت لا تعلم أنه لا يملك ذلك الجزء مفرزًا.

ماذا تفعل إذا كان على العقار رهن أو قيد؟

المادة 20 من نظام التسجيل العيني تمنع إجراء أي تسجيل إذا تضمن السجل العقاري قيودًا تمنع التصرف في العقار. فالرهن أو الحجز ليس تفصيلًا تتركه للحظة الأخيرة.

في العقار المرهون، اكتب في العقد ترتيبًا واضحًا: كم يُدفع لجهة التمويل مباشرة، ومن يطلب رفع الرهن، ومتى يدفع الباقي للبائع. لا تسلّم البائع كامل الثمن ثم تنتظر أن يرفع الرهن بنفسه. وإذا كانت هناك دعوى مؤشّر بها على صحيفة العقار وفق المادة 16، فاقرأ موضوعها قبل الشراء، لأن الحكم فيها قد يكون حجة عليك.

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية عند الإفراغ؟

نظام ضريبة التصرفات العقارية يفرض ضريبة بنسبة 5% على التصرف العقاري، تُحسب على قيمة البيع المتفق عليها متى كانت في حدود القيمة السوقية العادلة، ولا تدخل فيها كلفة الأجل في التمويل من جهة مرخصة (المادة 2). وتُستحق في تاريخ التوثيق وتُسدد لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك في ذلك التاريخ أو قبله (المادتان 4 و5)، ولا يجوز لمن يوثق التصرف أن يوثقه قبل سدادها (المادة 19). والمسؤول عنها نظامًا هو المتصرِّف، أي البائع، ويكون المشتري مسؤولًا معه بالتضامن إذا ثبت أنه كان سببًا في عدم السداد (المادة 7).

ولا يمنع ذلك أن تتفقا في العقد على أن يتحملها المشتري أو أن تُقسم بينكما، فاكتب ذلك صراحة حتى لا يتعطل الإفراغ. وبعض التصرفات معفاة، منها قسمة التركة، والهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة (المادة 3). ولا تحاول تخفيض القيمة في العقد، فللهيئة خلال ثلاث سنوات التحقق منها وإعادة احتساب الضريبة (المادة 8).

ماذا لو رُفض طلب التسجيل؟

الطلب يُقيّد بتاريخ تقديمه وساعته، ويُعد كأن لم يكن إذا لم يُكمل صاحبه المستندات المطلوبة خلال 30 يومًا من تقديمه، بحسب المادة 20. وإذا رُفض الطلب أو سقطت أسبقيته، فالمادة 21 تعطيك 30 يومًا للتظلم أمام الهيئة من تاريخ إبلاغك، وعليها البت خلال 30 يومًا. فإن رفضت أو سكتت، فلك التظلم أمام المحكمة المختصة خلال 30 يومًا.

اتفقت نورة على شراء أرض بمليون ريال، مرهونة لبنك بـ300 ألف. نص العقد على أن تدفع نورة 300 ألف للبنك مباشرة بعد خطاب المديونية، ثم يُرفع الرهن، وتدفع الباقي عند الإفراغ. تمت الصفقة دون نزاع، لأن كل دفعة ارتبطت بخطوة يمكن إثباتها.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المشتري:

• اطلب صورة الصك وتأكد من نوعه، وهل العقار داخل منطقة تسجيل عيني.
• تحقق من خلو العقار من الرهن والحجز والتأشير بدعاوى قبل دفع أي مبلغ كبير.
• إذا وقّع وكيل، اطلب وكالة خاصة تنص على البيع، وتحقق من سريانها.
• اربط كل دفعة بخطوة محددة: رفع الرهن، ثم الإفراغ، ثم التسليم.
• لا تعتبر نفسك مالكًا قبل اكتمال الإفراغ أو التسجيل، ولو تسلمت المفاتيح.

وإذا كنت البائع:

• جهّز خطاب المديونية من جهة التمويل قبل الاتفاق على موعد الإفراغ.
• إذا كان العقار إرثًا، فاستكمل صك حصر الورثة وموافقاتهم قبل عرضه.
• اكتب في العقد ما يشمله البيع من ملحقات، ومن يتحمل ضريبة التصرفات العقارية (5%) وتكاليف الإجراءات، فالضريبة عليك نظامًا ما لم تتفقا على خلاف ذلك.
• لا تستلم كامل الثمن قبل أن تتأكد أن الإفراغ ممكن نظامًا.

إذا كنت على وشك إتمام صفقة وتريد التأكد من سلامة الصك والصفة قبل الدفع، أرسل الصك ومسودة العقد عبر واتساب ونراجعها معك.