فسخ عقد بيع عقار في السعودية: متى تسترد الثمن أو تطلب الإتمام؟

دفعت 150 ألف ريال مقدمًا لشراء فيلا في شرق الرياض، واتفقتما على الإفراغ خلال 60 يومًا. مرّ الموعد، والبائع يقول إن البنك لم يرفع الرهن بعد، وأنت تريد إما أن تتم الصفقة أو يرجع مالك. قبل أن ترسل له «ألغيت البيع»، حدد ما الذي تعطل بالضبط ومن كان عليه أن يقوم به، لأن الفسخ في العقار له شروط، وكتابتك الأولى قد تُقرأ ضدك لاحقًا. والقاعدة أن إخلال البائع بالإفراغ في موعده يعطيك، بعد أن تعذره كتابيًا، حق الاختيار: تطلب إتمام البيع، أو تطلب فسخه واسترداد ما دفعت مع التعويض إن كان له مقتضٍ. وتقوى مطالبتك كلما كان الإخلال مؤثرًا وكنت أنت جاهزًا بما عليك.

هل يحق لك فسخ عقد بيع العقار إذا تأخر الإفراغ؟

القاعدة في المادة 107 من نظام المعاملات المدنية: في العقد الملزم للطرفين، إذا لم يوفِ أحدهما بالتزامه، فللآخر بعد إعذاره أن يطلب تنفيذ العقد أو فسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضٍ. فالخيار لك أنت، والإعذار يأتي قبله.

والمحكمة لها أن ترفض الفسخ إذا كان الجزء الذي لم يُنفذ قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام. تأخر أسبوع في إفراغ مكتمل الأوراق لا يشبه بائعًا اختفى ثلاثة أشهر وعلى العقار رهن لا يعرف كيف يرفعه. لذلك اسأل نفسك أولًا: هل ما زلت تريد العقار؟ إن كان الجواب نعم، فطلب التنفيذ أقرب لمصلحتك من الفسخ.

والإعذار يكون برسالة واضحة: تذكر الالتزام وتاريخ استحقاقه، وتبين أنك جاهز بما عليك، وتطلب التنفيذ خلال مدة محددة. احتفظ بما يثبت وصولها، فكثير من نزاعات الفسخ تدور حول سؤال واحد: هل أُعطي الطرف الآخر فرصة؟

هل بند «يُعد العقد مفسوخًا» يغنيك عن المحكمة؟

تجيز المادة 108 الاتفاق على أن يكون للدائن حق فسخ العقد عند الإخلال دون حاجة إلى حكم قضائي. لكن هذا البند لا يعفيك من الإعذار، إلا إذا نص العقد صراحة على الإعفاء منه. فاقرأ صياغة البند قبل أن تعتمد عليه.

وللبائع حكم خاص في المادة 350: إذا حُدد موعد لدفع الثمن، واشترط البائع أنه إن لم يدفع المشتري في الموعد فلا بيع بينهما، ثم لم يدفع، عُدّ البيع مفسوخًا إذا اختار البائع ذلك، دون حاجة إلى إعذار، ما لم يتفقا على خلافه. وهذا الشرط يحتاج نصًا واضحًا في العقد، ولا يُفترض.

ماذا لو ظهر عيب في العقار بعد الشراء؟

المادة 338 تجعل البائع ضامنًا لسلامة المبيع عند التسليم من أي عيب ينقص قيمته أو نفعه، ولو لم يكن يعلم به. وإذا ظهر العيب، فأنت مخيّر بين طلب فسخ البيع، أو إمساك العقار والرجوع على البائع بفرق الثمن، مع التعويض عن الضرر إن كان له مقتضٍ.

لكن الضمان يسقط في حالات ذكرتها المادة 339، أهمها: أن تكون عالمًا بالعيب وقت البيع، أو كان بإمكانك أن تكتشفه لو فحصت العقار بعناية الشخص المعتاد، ما لم يضمن لك البائع سلامته من ذلك العيب أو يتعمد إخفاءه. وكذلك العيب الذي جرى العرف على التسامح فيه. شرخ سطحي في اللياسة غير تسرب يضرب الأساسات.

وانتبه للمدد. المادة 340 تلزمك بإعلام البائع بالعيب خلال مدة معقولة من اكتشافه، وإلا عُدّ ذلك قبولًا به. والمادة 344 تمنع سماع دعوى ضمان العيب بعد 180 يومًا من تاريخ التسليم، ما لم يلتزم البائع بضمان أطول، ولا يستطيع التمسك بهذه المدة إذا ثبت أنه أخفى العيب بغش. أما نقص المساحة عن المذكور في العقد فله حكم خاص في المادة 323، ولا تُسمع دعوى الفسخ أو إنقاص الثمن بسببه بعد سنة من التسليم.

هل يجوز للبائع أن يرفض الإفراغ لأن المشتري لم يدفع الباقي؟

نعم في الأصل. المادة 346 تعطي البائع حق حبس المبيع حتى يستوفي الثمن المستحق، ما لم يكن قد قبل تأجيل الثمن. والمادة 114 تسمح لكل طرف في العقد الملزم للجانبين بالامتناع عن تنفيذ التزامه ما دام الآخر ممتنعًا عن التزام مقابل مستحق.

فإذا كان العقد ينص على دفع الباقي عند الإفراغ، فالمشتري الذي يطالب بالفسخ يحتاج أن يثبت أنه كان جاهزًا بالمبلغ: خطاب موافقة التمويل، أو كشف حساب، أو رسالة يطلب فيها تحديد موعد. ومن دون ذلك قد يتحول الإخلال المنسوب للبائع إلى إخلال منك.

ماذا يحدث بعد الحكم بالفسخ؟

تقرر المادة 111 أن المتعاقدين يعودان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، فيُرد الثمن، ويعود العقار لمالكه إن كان قد سُلّم أو أُفرغ. وإذا استحال ذلك، فللمحكمة أن تقضي بالتعويض.

والمادة 112 تحمي من كسب حقًا عينيًا على العقار بحسن نية، فلا يُحتج عليه بالفسخ. فإذا باع المشتري العقار لشخص ثالث أو رهنه، تعقدت الصورة. وإذا كان العقار مسجلًا في السجل العقاري، فالمادة 16 من نظام التسجيل العيني توجب التأشير في السجل بالدعوى التي تتضمن تغيير بياناته، ولا تُسمع الدعوى إلا بعد إثبات التأشير. والمادة 17 تجعل الحكم النهائي حجة على من رتب حقًا بعد التأشير، متى سُجّل خلال 90 يومًا من صيرورته نهائيًا.

اشترى سعد شقة بـ900 ألف ريال، دفع منها 200 ألف، والباقي بتمويل عند الإفراغ. صدرت موافقة البنك في موعدها، لكن البائع لم يرفع رهنًا قائمًا على الشقة. أرسل سعد إعذارًا مكتوبًا مع صورة موافقة التمويل، ومنحه 30 يومًا. انتهت المهلة دون تحرك. هنا موقف سعد قوي في طلب الفسخ واسترداد 200 ألف مع التعويض إن ثبت ضرر. ولو كان التمويل هو الذي تعطل، لانعكست الصورة.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المشتري:

• قبل الدفع، تأكد من خلو الصك من الرهن والقيود، أو اكتب في العقد من يرفعها ومتى.
• احتفظ بما يثبت جاهزيتك لدفع الباقي: موافقة التمويل أو كشف الحساب.
• أرسل إعذارًا مكتوبًا بمهلة محددة قبل أن تطلب الفسخ.
• إذا ظهر عيب، أعلم البائع كتابيًا فور اكتشافه، ولا تترك 180 يومًا من التسليم تمضي دون دعوى.
• قرر مبكرًا: هل تريد العقار أم مالك؟ لأن الطلب يحدد مسار القضية.

وإذا كنت البائع:

• لا تحدد موعد إفراغ قبل أن تعرف متى يُرفع الرهن أو تكتمل الأوراق.
• إذا أردت حق الفسخ عند تأخر الثمن، فاكتب الشرط صراحة في العقد وفق المادة 350.
• أفصح كتابيًا عن العيوب المعروفة، فعلم المشتري بها يُسقط ضمانها عنك.
• لا تتصرف في العقار لشخص آخر قبل أن يُحسم الفسخ وديًا أو قضائيًا.

إذا كان عقد البيع بين يديك والإفراغ متعثر، أرسل العقد والمراسلات عبر واتساب، ونراجع معك هل الأقرب لك طلب الإتمام أم الفسخ.