التسجيل العيني للعقار في السعودية: متى تسجل عقارك ومتى تعترض؟

وصلتك رسالة أن حيّك في شمال جدة صار منطقة عقارية، وأن أمامك مدة محددة لتقديم طلب التسجيل العيني الأول لأرضك. تفتح الصك فتجد المساحة 625 مترًا، بينما سور جارك يأكل مترين من الواجهة منذ سنوات. هذه اللحظة بالذات هي وقت الاعتراض والتصحيح، لأن السجل بعد أن يكتسب الحجية المطلقة لا يُفتح للنقاش كما كان. فإذا كان عقارك داخل منطقة معلنة، فقدّم طلب التسجيل الأول خلال المدة المحددة في قرار الإعلان. وإذا ظهر في القوائم المنشورة ما يمس حقك، فاعترض أمام المحكمة المختصة قبل أن يكتسب التسجيل الحجية، وهي مدة لا تتجاوز سنة من نشر القوائم وقد تكون أقصر.

ما الذي يتغير في عقارك بعد التسجيل العيني؟

في التسجيل العيني، العقار نفسه هو أساس القيد. لكل عقار صحيفة في السجل العقاري فيها موقعه وحدوده ومساحته واستعماله وكل الحقوق والالتزامات التي ترد عليه. والجهة المختصة بالتسجيل هي الهيئة العامة للعقار بموجب قرار مجلس الوزراء الصادر مع النظام.

والأثر الأهم في المادة 4: للسجل العقاري الحجية المطلقة في الإثبات، ويُعمل بمضمونه أمام القضاء والجهات كافة بلا بينة إضافية، ولا يجوز الطعن فيه إلا بسبب خطأ كتابي أو تزوير. فما يُكتب في صحيفة عقارك يصير هو المرجع.

هل يجب عليك تسجيل عقارك الآن؟

إذا كان عقارك داخل منطقة عقارية معلنة، فنعم. المادة 7 تجعل تحديد المنطقة بقرار من الهيئة يتضمن حدودها بدقة والمدة المحددة لاستقبال طلبات التسجيل الأول. والمادة 35 تعاقب بغرامة لا تتجاوز 100 ألف ريال من تخلف عن تقديم طلب التسجيل الأول لعقاره خلال تلك المدة.

والمادة 8 تشترط للتسجيل الأول أن يكون للعقار صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات النظامية، ما عدا عقارات الدولة، وأن تكتمل بياناته الجيومكانية. وعلى كل من تطلب منه الهيئة مستندات أو بيانات لازمة أن يفصح عنها. والمادة 34 تنص على مجانية إجراءات التسجيل العيني الأول.

أما إذا كان عقارك خارج المناطق المعلنة، فالمادة 12 تسمح لك بطلب تسجيله وفق الشروط والضوابط التي تحددها اللائحة، ويستمر في الأصل العمل بنظم التوثيق السابقة على تلك العقارات.

متى يصبح التسجيل نهائيًا لا يُلغى؟

هنا تعديل مهم. المادة 11 بعد تعديلها بالمرسوم الملكي م/123 وتاريخ 10/6/1447هـ تنص على أن التسجيل العيني الأول يكتسب الحجية المطلقة خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ نشر قوائم العقارات المسجلة عينيًا، وفق ما تحدده الهيئة في قرار الإعلان للمنطقة. فالسنة حد أقصى، وقد تكون المدة في منطقتك أقصر. اقرأ قرار الإعلان الخاص بحيّك ولا تعتمد على ما سمعته عن حي آخر.

وبعد اكتساب الحجية، لا يبقى للمتضرر إلا أن يطلب التعويض من المتسبب أمام المحكمة المختصة، دون حق في طلب إلغاء التسجيل الأول أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة فيه.

كيف تعترض على التسجيل الأول؟

المادة 10 تعطي كل ذي مصلحة حق الاعتراض على التسجيل الأول أمام المحكمة المختصة، ما لم يكن قد اكتسب الحجية المطلقة. وعند قيد الدعوى يُؤشّر بها في السجل العقاري وفي قوائم العقارات المسجلة، ثم يُضمّن الحكم النهائي في السجل، بحسب المادة 11.

حدد سبب اعتراضك قبل أن تكتبه. خطأ في رقم أو اسم يُعالج بطلب تصحيح لدى الهيئة وفق المادة 5. أما إدخال حصة شريك على أنها ملكية كاملة، أو ضم جزء من أرضك لقطعة الجار، فنزاع على الحق مكانه المحكمة، ويحتاج صكًا ورفعًا مساحيًا ومخططًا معتمدًا.

ظهر في قائمة العقارات المسجلة أن قطعة خالد مساحتها 600 متر بدل 625، وأن الفرق دخل في قطعة جاره. رفع خالد دعوى اعتراض خلال المدة، مرفقًا بها صكه والمخطط المعتمد وتقرير رفع مساحي، فأُشّر بها في السجل. لو انتظر حتى تكتسب القائمة الحجية، لما بقي له إلا التعويض.

البيع والإرث والرهن بعد التسجيل

المادة 13 توجب تسجيل كل تصرف لاحق ينشئ حقًا عينيًا أو ينقله أو يغيره أو يزيله، ومعه القسمة والإرث والرهن والوقف والوصية. ولا تكون هذه الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بالتسجيل. والمادة 14 توجب التأشير بعقود الإيجار التي مدتها عشر سنوات فأكثر.

والمادة 24 تلزم المالك بإبلاغ الهيئة بأي تغيير في وصف العقار بسبب بناء أو إضافة أو تعديل أو إزالة، خلال 90 يومًا من حدوثه، والتخلف عن ذلك من المخالفات المعاقب عليها في المادة 35.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المالك الذي يسجل عقاره:

• تابع إعلانات المناطق العقارية، وقدّم طلبك قبل انتهاء المدة المحددة.
• قارن الصك بالواقع قبل التقديم: المساحة والأطوال والحدود ورقم القطعة.
• إذا كان عندك شركاء أو رهن، فأفصح عنه في الطلب كما هو.
• راجع قائمة العقارات المسجلة فور نشرها، ولا تنتظر نهاية المدة.
• إذا أضفت بناءً أو هدمت جزءًا بعد التسجيل، أبلغ الهيئة خلال 90 يومًا.

وإذا كنت جارًا أو شريكًا أو وارثًا ترى أن التسجيل يمس حقك:

• اطلع على قرار إعلان المنطقة لتعرف المدة التي يكتسب بعدها التسجيل الحجية.
• اجمع صكك والمخطط وتقرير رفع مساحي قبل رفع الدعوى.
• ارفع اعتراضك أمام المحكمة المختصة قبل اكتساب التسجيل الحجية المطلقة.
• تأكد من التأشير بدعواك في السجل، فهو ما يحمي حقك في مواجهة من يتعامل على العقار لاحقًا.

إذا وصلك إعلان التسجيل العيني لحيّك ولاحظت فرقًا في المساحة أو الحدود، أرسل الصك وقائمة البيانات المنشورة عبر واتساب، ونقرأ معك هل هو خطأ يُصحح أم حق يحتاج اعتراضًا.