تحديث الصكوك العقارية وبدل فاقد صك: ما الفرق وما الذي تحتاجه؟

وجدت في درج والدك صكًا يدويًا لأرض في القصيم، ورقه مصفرّ، ورقم الهوية غير مكتوب فيه، والمالك المسجل والدك رحمه الله. أو ربما فتشت البيت كله ولم تجد صك شقتك أصلًا. الحالتان تبدوان متشابهتين، لكن الطلب الصحيح في كل منهما مختلف، واختيار الطلب الخطأ يعني رفضًا وإعادة من البداية. فالصك اليدوي الموجود بين يديك تطلب تحديثه ليصدر بدلًا منه صك إلكتروني، والصك الذي ضاع أو تلف ولا يحوزه أحد تطلب عنه بدل فاقد، وفي الحالتين يقدّم الطلب المالك أو وكيله، أو الورثة بصك حصر الورثة إن كان المالك متوفى.

ما الفرق بين تحديث الصك وتعديله وبدل الفاقد؟

تصف وزارة العدل خدمة «تحديث وتعديل صك عقاري» بأنها تتيح تحديث الصك اليدوي أو المفقود وإصدار صك إلكتروني، أو تقديم طلب تعديل صك إلكتروني دون الرجوع لكتابة العدل. فالتحديث للورقة القديمة التي تريد تحويلها إلى صك إلكتروني، والتعديل لبيانات في صك إلكتروني قائم.

أما بدل الفاقد أو التالف فخدمة مستقلة، هدفها إصدار صك بديل عن صك ضاع أو تلف. وكل هذه الطلبات تتعامل مع الوثيقة، ولا تنقل الملكية من شخص لآخر. فإذا كان المطلوب أن ينتقل العقار من اسم المتوفى إلى الورثة، أو من بائع لمشترٍ، فهذا إجراء آخر له متطلباته.

فقدت الصك: ما الذي تتعهد به عند طلب البدل؟

صفحة خدمة بدل المفقود أو التالف في بوابة وزارة العدل تشترط أن يكون مقدم الطلب مالك الصك أو وكيله، وألا يوجد طلب سابق. وتطلب منك تعهدًا بصحة البيانات حسب الوثائق الرسمية، وبأن الصك مفقود وليس في حيازة أحد الأفراد أو الجهات الحكومية أو الشركات، وأنك تتحمل المسؤولية كاملة إذا ثبت خلاف ذلك.

وهذا التعهد ليس إجراءً شكليًا. إذا كان أصل الصك عند البنك ضمانًا لتمويل، أو عند شريك أو قريب يرفض تسليمه، فالصك ليس مفقودًا، وطلب بدل فاقد في هذه الحالة إقرار غير صحيح تتحمل تبعته. المشكلة هنا مشكلة حيازة، وحلها بالمطالبة أو بالتسوية مع من يحمل الصك.

والصفحة نفسها تنبه إلى أن عليك مراجعة كتابة العدل برقم الطلب خلال 5 أيام عمل من إنجاز الخدمة، وإلا يُلغى الطلب آليًا. فلا تقدم الطلب وأنت مسافر أو أوراقك غير جاهزة.

الصك باسم مورّثك: من يقدّم الطلب؟

إذا كان المالك متوفى، فأول ما يُسأل عنه صفتك. جهّز صك حصر الورثة، وإذا كنت تتقدم نيابة عن بقية الورثة فاحمل وكالة تشمل هذا الإجراء. ولا تبنِ على أن أي وكالة قديمة تكفي، فنطاق الوكالة يُقرأ من نصها.

وإذا كان الصك القديم لا يحمل رقم هوية المالك، فاجمع ما يربط الاسم المكتوب فيه بشخص مورّثك: سجل الأسرة، ووثائق قديمة تحمل الاسم نفسه، وأي معاملة سابقة على العقار. تشابه الأسماء وحده لا يكفي. وتذكّر أن تحديث الصك باسم المورّث لا يعني أن من قدّم الطلب انفرد بالأرض، فحصص بقية الورثة باقية كما هي.

توفي والد خالد وترك أرضًا في القصيم بصك يدوي قديم، والورثة خمسة. خالد يحمل وكالة من إخوته الأربعة تنص على مراجعة الجهات في تحديث صكوك عقارات مورّثهم.

جهّز خالد صك حصر الورثة، وسجل الأسرة، وصورة واضحة لكل صفحات الصك وهوامشه، وقدّم طلب تحديث فصدر صك إلكتروني. ملكية الأرض بقيت للورثة الخمسة بحصصهم، ونقلها إليهم أو بيعها خطوة لاحقة مستقلة.

أما أخته فصك شقتها محفوظ لدى البنك لأنها مرهونة مقابل تمويل. هذا الصك ليس مفقودًا، فلا يصح أن تطلب عنه بدل فاقد، وتعالج حاجتها إليه مع البنك.

خطأ في المساحة أو الحدود: هل يُصحّح بطلب تحديث؟

يعتمد على نوع الخطأ. رقم مكتوب بشكل خاطئ يختلف عن اختلاف في الأطوال أو تداخل مع أرض الجار. لا تغيّر رقمًا غير واضح بالتخمين لتعبر خانة إلكترونية، فقد يربط ذلك طلبك بعقار آخر أو يؤدي إلى رفضه.

وإذا كان العقار مسجلًا في السجل العقاري، فالمادة 5 من نظام التسجيل العيني تجعل تصحيح الأخطاء الكتابية والمادية البحتة من اختصاص الهيئة العامة للعقار، بطلب من أي ذي مصلحة أو من تلقاء نفسها، مع إشعار ذوي الشأن. والمادة 6 من اللائحة التنفيذية تطلب في الطلب رقم العقار وصفة الطالب والخطأ ومستنداته، وتعطي ذا الشأن حق الاعتراض على التصحيح خلال 30 يومًا من إشعاره. أما الخلاف على حق شخص آخر أو على حدود متنازع عليها فليس خطأً ماديًا، ومكانه المحكمة.

هل الصك الإلكتروني يعني أن العقار مسجل عينيًا؟

لا. تحديث الصك اليدوي إلى إلكتروني شيء، والتسجيل العيني الأول شيء آخر. التسجيل العيني يكون في المناطق العقارية التي تعلنها الهيئة العامة للعقار، والمادة 8 من نظام التسجيل العيني تشترط له أن يكون للعقار صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات النظامية، وأن تكتمل بياناته الجيومكانية. لذلك قد يكون تحديث صكك القديم خطوة تحتاجها قبل التسجيل العيني، إذا شمل الإعلان منطقتك.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المالك أو الوارث صاحب الطلب:

• حدد طلبك بدقة: تحديث صك يدوي، أو تعديل صك إلكتروني، أو بدل فاقد، أو نقل ملكية.
• صوّر كل صفحات الصك وهوامشه قبل أي إجراء، واحتفظ بالأصل في مكان آمن.
• لا تطلب بدل فاقد إذا كنت تعرف أن الصك عند بنك أو شخص، وعالج الحيازة أولًا.
• إذا كان المالك متوفى، جهّز صك حصر الورثة والوكالات قبل الطلب.
• راجع كتابة العدل خلال 5 أيام عمل من إنجاز خدمة بدل الفاقد حتى لا يُلغى طلبك.

وإذا كنت مشتريًا أو طرفًا يتأثر بالتعديل:

• إذا كنت تشتري عقارًا بصك بدل فاقد، فاسأل عن ظروف الفقد وتحقق من سريان الصك قبل الدفع.
• إذا كنت وارثًا ولم تُستشر في طلب يخص عقار مورّثك، فاطلب الاطلاع على ما قُدّم واعترض إن كان يمس حصتك.
• إذا كان التصحيح في السجل العقاري يمس حقك، فاعترض خلال 30 يومًا من إشعارك.
• إذا كان أصل الصك عندك ضمانًا لدين، فوثّق ذلك كتابيًا حتى لا يُستخرج بدل فاقد عنه.

إذا كان صكك قديمًا أو مفقودًا ولم تعرف من أين تبدأ، صوّر ما عندك من أوراق وأرسلها عبر واتساب، ونحدد معك الطلب المناسب لحالتك.