عقد الإيجار الإلكتروني الموحد: شروطه وطريقة عمله في منصة إيجار

اتفقت مع مالك شقة على 36 ألف ريال سنويًا على دفعتين، فقال لك: «نكتب ورقة بيننا ونوفر عمولة المكتب». الورقة تثبت الاتفاق، لكنها لا تعطيكما ما يعطيه عقد الإيجار الإلكتروني الموحد المسجل في شبكة إيجار: عقد في حكم العقد الموثق من حيث الإثبات والتنفيذ، يستطيع المؤجر بموجبه طلب تنفيذ الأجرة الحالّة دون دعوى، ويستند إليه المستأجر في إثبات سكنه وما دفعه. والعقد غير المسجل في الشبكة لا يُعد منتجًا لآثاره الإدارية والقضائية بقرار مجلس الوزراء.

ما هو عقد الإيجار الإلكتروني الموحد؟

أنشأ قرار مجلس الوزراء رقم (131) وتاريخ 3/4/1435هـ الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار «إيجار» لتسهيل التعامل بين المؤجرين والمستأجرين والوسطاء وإثباته. وعقد الإيجار الموحد هو النموذج المعتمد في هذه الشبكة، وبحسب الأسئلة الشائعة في منصة إيجار فهو يحتوي بنودًا إلزامية يجب الأخذ بها، وأخرى اختيارية يُترك تفعيلها لاتفاق الطرفين.

وفي جوهره هو عقد إيجار بالمعنى الذي حدده نظام المعاملات المدنية: عقد يُمكّن بمقتضاه المؤجر المستأجر من الانتفاع مدة معينة بشيء مقابل أجرة (المادة 407). الفرق أن بياناته تُدخل وتُوثق إلكترونيًا، ويوافق عليها الطرفان من حساباتهما، وتبقى محفوظة في الشبكة.

لماذا يهمك تسجيل عقد الإيجار في إيجار؟

• قوة الإثبات والتنفيذ: ينص البند سادسًا من قرار مجلس الوزراء رقم 131 على أن عقود الإيجار المبرمة عبر الشبكة التي وقعها عضو الشبكة خطيًا أو إلكترونيًا تكون «في حكم العقود الموثقة من حيث الإثبات والتنفيذ». ونظام التنفيذ الحالي (1433هـ) يعد العقود والمحررات الموثقة سندات تنفيذية (المادة 9)، والنظام الجديد الذي يُعمل به من 28 أكتوبر 2026 يعد منها «العقود والمحررات التي لها حكم السندات التنفيذية بموجب نظام أو قرار صادر من مجلس الوزراء» (المادة 7/1/ح).
• العقد غير المسجل: قرر مجلس الوزراء عدم اعتبار عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية عقدًا صحيحًا منتجًا لآثاره الإدارية والقضائية (القرار رقم 292 وتاريخ 16/5/1438هـ، البند أولًا).
• الإلزام بالتسجيل: يجب على المؤجر في العقد غير المسجل أن يتقدم بطلب تسجيله، وللمستأجر حق طلب تسجيله، وللطرف الآخر الاعتراض على بيانات العقد أمام الهيئة العامة للعقار خلال 60 يومًا من إبلاغه بالتسجيل (البند سابعًا من الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادرة بالمرسوم الملكي م/73 لعام 1447هـ). ومخالفة ذلك غرامتها لا تتجاوز أجرة 12 شهرًا من الأجرة الإجمالية مع تصحيح المخالفة (البند تاسعًا).

والتنفيذ لا يكون إلا لحق محدد حالّ الأداء (المادة 9 من نظام التنفيذ الحالي، والمادة 7/1 من النظام الجديد). فالدفعة التي حلّ موعدها ولم تُسدد هي ما يُطلب تنفيذه، أما الدفعات التي لم يحل موعدها فلا. وفي النظام الجديد، إذا كان الحق معلقًا على تنفيذ التزام لا يظهر من العقد نفسه أنه نُفذ، فللدائن أن يرفق بطلبه تقريرًا من جهة خبرة تعتمدها وزارة العدل (المادة 8).

بحسب الأسئلة الشائعة في منصة إيجار، إذا استُغني عن العقد الموحد أو غُيّر أي من بنوده فإنه يفقد صفة السند التنفيذي. فإذا أردتما شروطًا إضافية، فضعاها في البنود الاختيارية المتاحة بدل تعديل البنود الإلزامية.

شروط عقد الإيجار الإلكتروني

• أن يُوثق عبر وسيط عقاري مرخص: قرار مجلس الوزراء رقم 405 يُلزم الوسطاء العقاريين المرخص لهم بتسجيل جميع عقود إيجار الوحدات السكنية والتجارية إلكترونيًا عبر الشبكة، ولا تجوز ممارسة الوساطة العقارية إلا بترخيص من الهيئة العامة للعقار (المادة 4 من نظام الوساطة العقارية). وتنص الأسئلة الشائعة في إيجار على أن توثيق العقود يكون عبر الوسيط العقاري المعتمد.
• التحقق من الملكية: على الوسيط عند التعاقد مع مالك العقار أو مالك المنفعة الحصول على صورة من إثبات الملكية (المادة 9 من نظام الوساطة العقارية). فإن كان المؤجر وكيلًا أو مستأجرًا يؤجر من باطنه، فاطلب ما يثبت صفته.
• هوية الطرفين وموافقتهما: يلزم رقم الهوية الوطنية أو الإقامة، وتصل رسالة نصية إلى رقم كل طرف المسجل في نفاذ، ويوافق كل منهما من الرابط أو من قائمة العقود في حسابه (الأسئلة الشائعة في إيجار).
• مدة وأجرة معلومتان: تبدأ مدة الإيجار من التاريخ المحدد في العقد، فإن لم يُحدد فمن تاريخ انعقاده (المادة 412 من نظام المعاملات المدنية)، ويصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها (المادة 410).
• في مدينة الرياض: لا يجوز زيادة الأجرة الإجمالية في العقود القائمة، والعقار الشاغر الذي سبق تأجيره لا تزيد أجرته على آخر عقد إيجار له (البند ثانيًا من الأحكام النظامية)، مع حق المؤجر في الاعتراض في حالات محددة.

طريقة عمل عقد إيجار إلكتروني

1. اتفقا أولًا على البيانات: الوحدة وعنوانها، وتاريخ البداية والمدة، والأجرة الإجمالية وعدد الدفعات ومواعيدها، ومبلغ الضمان إن وُجد.
2. اختر وسيطًا عقاريًا مرخصًا وعضوًا في الشبكة. وعمولة الوساطة في الإيجار 2.5% من أجرة السنة الأولى فقط ما لم يُتفق كتابة على غير ذلك، ويدفعها الطرف الذي تعاقد مع الوسيط (المادة 14 من نظام الوساطة العقارية).
3. يُدخل الوسيط بيانات الوحدة والعقد بعد التحقق من مستندات الملكية أو التفويض. وبحسب الأسئلة الشائعة في إيجار فإن رقم عداد الخدمات من بيانات العقد، والوسيط مسؤول عن صحته.
4. تصل رسالة نصية لكل طرف، فيراجع العقد ويوافق عليه إلكترونيًا.
5. يتحمل المؤجر رسوم التسجيل والتوثيق التي تحددها الشبكة (الأسئلة الشائعة في إيجار)، ويمكن أن يسددها الوسيط أو المؤجر.
6. بعد موافقة الطرفين يُوثق العقد ويبقى محفوظًا في الشبكة، ولا يلزم طباعته.

ماذا تراجع في العقد قبل أن توافق؟

ما يُسجل في إيجار هو ما سيُحتج به عند الخلاف، والبيانات التي لا يُعترض عليها في وقتها تُعد صحيحة. راجع قبل الضغط على «موافقة»:

• أسماء الطرفين، وصفة المؤجر: مالك أو وكيل.
• رقم الوحدة وعنوانها وملحقاتها كالموقف أو المستودع، ورقم العداد.
• الأجرة الإجمالية، وهي في الأحكام النظامية أجرة العقار وأي مبالغ أخرى يدفعها المستأجر للمؤجر بموجب العقد، فلا تترك مبلغًا متفقًا عليه خارجها.
• جدول الدفعات ومواعيدها، والدفعات التي سُددت قبل التسجيل.
• تاريخ البداية والنهاية. والعقد يتجدد تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من انتهائه (البند ثامنًا)، وفي العقود النموذجية للعقارات السكنية رفعت الهيئة العامة للعقار مدة إشعار المؤجر إلى 365 يومًا على الأقل إذا كان عدم التجديد لاستخدامه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى.
• مبلغ الضمان: نظام الوساطة العقارية يجعل الوسيط يتسلم الضمان إن وُجد ويسلمه للهيئة أو من تخوله، ويُحفظ إلى حين إعادة العقار دون أضرار (المادة 12).

شقة في جدة بأجرة 36 ألف ريال على دفعتين، سجّلها الوسيط في إيجار، ووافق الطرفان.

حلّت الدفعة الثانية (18 ألفًا) ولم يسددها المستأجر.

يستطيع المؤجر أن يتقدم بطلب تنفيذ بهذه الدفعة الحالّة استنادًا إلى العقد المسجل، دون أن يبدأ بدعوى مطالبة.

ولو كان العقد ورقة غير مسجلة، لاحتاج أولًا إلى تسجيله في الشبكة، فالعقد غير المسجل لا يُعد منتجًا لآثاره الإدارية والقضائية.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المؤجر:

• وثّق كل عقد عبر وسيط مرخص، وسجّل أي عقد ورقي قائم، فالتسجيل التزام عليك.
• أدخل الأجرة والدفعات المستلمة كما هي، فالبيانات غير الدقيقة تُعرّضك للاعتراض.
• لا تعدّل البنود الإلزامية في العقد الموحد، وضع شروطك في البنود الاختيارية.
• احتفظ بإثبات كل دفعة تستلمها خارج المنصة، حتى لا يتحول الخلاف على الرصيد إلى نزاع.

وإذا كنت المستأجر:

• لا تقبل ورقة بديلة عن العقد الإلكتروني، ولك أن تطلب تسجيل العقد بنفسك إذا لم يسجله المؤجر.
• حدّث رقم جوالك في نفاذ حتى تصلك رسالة التوثيق.
• راجع الأجرة الإجمالية وجدول الدفعات وتاريخ البداية قبل الموافقة.
• ادفع الأجرة بوسيلة موثقة، واحتفظ بالإيصالات.
• إذا سُجل عقدك ببيانات خاطئة، فاعترض أمام الهيئة العامة للعقار خلال 60 يومًا من إبلاغك.

إذا كان أمامك عقد في إيجار ولم تتأكد من بنوده، أو عندك عقد ورقي تريد معرفة أثره، أرسل صورته عبر واتساب ونراجعه معك قبل الموافقة.