دفعت 40 ألف ريال لحجز شقة في مشروع جديد شمال الرياض، ووقّعت نموذج حجز من صفحة واحدة. بعد شهرين رفض البنك التمويل، وحين طلبت استرداد المبلغ قال لك موظف المبيعات: «هذا عربون، والعربون ما يرجع». قبل أن تقتنع، اقرأ ما وقعت عليه، واعرف هل المشروع مرخص للبيع على الخارطة، وإلى أي حساب ذهب مبلغك. التسمية في الإيصال وحدها لا تحسم شيئًا. فالمبلغ يرجع لك إذا كان البائع هو من تراجع أو أخلّ، أو إذا اشترط نموذج الحجز موافقة التمويل ولم تتحقق دون تقصير منك، أو إذا انتهت مدة ترخيص التسويق ولم يحصل المطور على ترخيص المشروع. أما إذا كان المبلغ عربونًا وعدلت أنت عن الشراء دون شرط يحميك، فالأصل أنه لا يُرد.
هل كل مبلغ حجز يُعد عربونًا؟
لا. المبلغ قد يكون حجزًا مؤقتًا قبل إبرام عقد البيع، أو دفعة من الثمن، أو عربونًا دُفع عند إبرام العقد، أو مبلغ حجز في مشروع على الخارطة تحكمه أنظمة خاصة. ولكل صورة حكم مختلف. فالسؤال الأول: هل انعقد عقد بيع فعلًا، أم كان هناك وعد وحجز فقط؟
والمادة 44 من نظام المعاملات المدنية تحكم العربون المدفوع عند إبرام العقد. هي تقرر أن دفعه يعطي دافعه وحده حق العدول عن العقد، وأنه إذا عدل لا يسترد العربون، ما لم يُتفق على خلاف ذلك. وإذا لم تحدد مدة العدول، تعيّنها المحكمة بحسب العرف وظروف العقد. وسكوت الدافع حتى تمضي المدة، أو عدم تنفيذه ما التزم به خلالها، يُعد عدولًا منه.
لاحظ أن حق العدول في النص لدافع العربون وحده. فإذا كان البائع هو من تراجع أو أخلّ، فلا يصح أن يحتج بقاعدة «العربون لا يرجع». في هذه الحالة لك وفق المادة 107 أن تطلب التنفيذ أو الفسخ بعد إعذاره، مع التعويض إن كان له مقتضٍ، والمادة 111 تعيد الطرفين عند الفسخ إلى ما كانا عليه قبل التعاقد، أي يُرد إليك ما دفعت.
مبلغ الحجز في مشروع على الخارطة: ما القواعد؟
نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة لا يجيز في مادته الثالثة الإعلان عن مشروع على الخارطة أو إقامة معارض له إلا إذا كان مرخصًا من الجهة المختصة. واللائحة التنفيذية تسمح للمطور بالحصول على ترخيص تسويق قبل ترخيص المشروع نفسه، والمادة 8 منها تحدد مدته بما لا يتجاوز 180 يومًا، مع جواز تمديده لمدد مماثلة للمشروعات التي لا تتطلب استلام أموال حجز.
وإذا أراد المطور استلام مبالغ حجز خلال مدة ترخيص التسويق، فالمادة 10 من اللائحة تلزمه بثلاثة أمور:
- الإفصاح عن حالة المشروع ومخططاته المستقبلية.
- ألا يستلم أكثر من 5% من قيمة الوحدة العقارية.
- إيداع جميع مبالغ الحجز في حساب الضمان المخصص لذلك.
وإذا انتهت مدة ترخيص التسويق ولم يحصل المطور على ترخيص المشروع، تعيد الهيئة العامة للعقار المبالغ المودعة في حساب الضمان إلى أصحابها. وهذه حالة استرداد منصوص عليها صراحة، تختلف عن إلغاء المشتري حجزه في مشروع مرخص يسير بشكل طبيعي.
هل يجوز تحويل مبلغ الحجز لحساب المطور أو المسوّق؟
المادة 24 من النظام تعاقب بالسجن حتى خمس سنوات أو بغرامة حتى عشرة ملايين ريال، أو بهما معًا، كل من تسلّم مبالغ لحجز وحدات بنية بيعها على الخارطة ولم يودعها في حساب الضمان، وكل من جمع مبالغ من مشترين في مشروع على الخارطة دون ترخيص. فالمطور الذي يطلب منك التحويل لحساب شخصي أو لحساب الشركة العام يعرّض نفسه لعقوبة جنائية، ويعرّض مالك للضياع.
وحدة قيمتها 800 ألف ريال في مشروع لديه ترخيص تسويق فقط.
الحد الأعلى لمبلغ الحجز وفق المادة 10 من اللائحة: 5% أي 40 ألف ريال، تُودع في حساب الضمان.
إذا طُلب منك 80 ألفًا، أو طُلب تحويل المبلغ إلى حساب شخصي لمسوّق، فهذه علامة خطر واضحة.
وإذا انتهت مدة ترخيص التسويق دون ترخيص المشروع، يُعاد المبلغ المودع إليك عن طريق الهيئة.
رفض البنك التمويل: هل أسترد الحجز؟
ليس تلقائيًا. افحص نموذج الحجز أو العقد: هل جعل الموافقة على التمويل شرطًا؟ ومن التزم بتقديم مستندات التمويل؟ وهل حصلت على موافقة مبدئية ثم رُفضت؟ إذا كان التمويل شرطًا مكتوبًا ولم يتحقق دون تقصير منك، فموقفك قوي. وإذا لم يُذكر التمويل أصلًا وانسحبت أنت، فقد يُعامل انسحابك عدولًا وفق المادة 44.
وافصل بين مبلغ الحجز وأي مبلغ دفعته لوسيط مقابل خدمة مستقلة. لكل منهما سببه، ولا يصح خلطهما تحت كلمة «عربون».
كيف أطالب باسترداد مبلغ الحجز؟
ابدأ بطلب مكتوب للجهة التي استلمت المبلغ، تذكر فيه تاريخ الدفع ومقداره ورقم المشروع، وسبب الاسترداد بدقة: انتهاء مدة ترخيص التسويق دون ترخيص المشروع، أو شرط تمويل لم يتحقق، أو إخلال من البائع، أو اتفاق على الإلغاء. رسالة تقول «غيّرت رأيي وأبي فلوسي» تضعف موقفك إذا كان السبب الحقيقي غير ذلك. وإذا لم يُستجب لك، فالطريق بحسب الحالة: طلب للهيئة العامة للعقار في مشروعات الخارطة، أو دعوى مطالبة بالاسترداد أمام المحكمة المختصة.
حلول عملية للطرفين
إذا كنت المشتري:
- قبل الدفع، تحقق من ترخيص المشروع أو ترخيص التسويق لدى الهيئة العامة للعقار.
- لا تحوّل مبلغ حجز لمشروع على الخارطة إلا إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع.
- اطلب أن ينص نموذج الحجز صراحة على استرداد المبلغ إذا رُفض التمويل.
- احتفظ بنموذج الحجز والإيصال والإعلان والمراسلات.
- اطلب الاسترداد كتابيًا مع ذكر سببه بدقة، ولا توقّع إلغاءً فيه مخالصة قبل معرفة المبلغ الذي سيرد وموعده.
وإذا كنت المطور أو البائع:
- لا تستلم مبالغ حجز خلال ترخيص التسويق تتجاوز 5% من قيمة الوحدة.
- أودع كل مبالغ الحجز في حساب الضمان، فعدم الإيداع جريمة وفق المادة 24 من النظام.
- اكتب في نموذج الحجز هل المبلغ عربون أم دفعة من الثمن، ومدة العدول، وحكم رفض التمويل.
- إذا كنت أنت من تراجع عن البيع، فلا تتمسك بالعربون، فحق العدول في المادة 44 لدافعه وحده.
إذا دفعت مبلغ حجز وتواجه رفضًا لاسترداده، أرسل نموذج الحجز وإيصال التحويل عبر واتساب، ونقرأ معك صفة المبلغ وأقصر طريق لاسترداده.
تحتاج رأياً في حالتك بالذات؟
كل قضية لها تفاصيلها. اكتب لنا وضعك باختصار، ونرتب لك جلسة مع محامي يسمع التفاصيل ويقول لك رأيه بوضوح.
أسئلة شائعة
هل العربون يرجع إذا تراجعت عن الشراء؟
في الأصل لا. المادة 44 من نظام المعاملات المدنية تجعل لدافع العربون حق العدول، لكنه لا يسترده إذا عدل، ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
البائع هو اللي تراجع، هل يحق له يحتفظ بالعربون؟
لا. حق العدول في المادة 44 لدافع العربون وحده، فإذا أخلّ البائع فلك طلب التنفيذ أو الفسخ واسترداد ما دفعت مع التعويض إن ثبت الضرر.
كم أقصى مبلغ حجز في مشروع على الخارطة؟
خلال مدة ترخيص التسويق، لا يجوز للمطور أن يستلم أكثر من 5% من قيمة الوحدة، ويجب إيداعه في حساب الضمان وفق المادة 10 من اللائحة التنفيذية.
طلبوا مني أحوّل الحجز لحساب شخصي، هل هذا نظامي؟
لا في مشروعات البيع على الخارطة. مبالغ الحجز تُودع في حساب الضمان، والمادة 24 من النظام تعاقب من تسلّمها ولم يودعها فيه.
هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة قانونية. لكل قضية ظروفها، فراجع محامياً قبل اتخاذ أي قرار. إخلاء المسؤولية