الخلاصة
- الدعاوى المتعلقة بالعقار، من ملكية وضرر وأجرة وإخلاء ومنع تعرض، تنظرها المحاكم العامة ما لم ينص النظام على غير ذلك (المادة 31 من نظام المرافعات الشرعية).
- مواعيد العقار قصيرة: إعلام الرغبة في الشفعة خلال عشرة أيام من الإعذار، ورفع دعواها خلال ثلاثين يومًا، ولا تُسمع بعد 180 يومًا من تسجيل البيع.
- دعوى ضمان العيب في المبيع لا تُسمع بعد 180 يومًا من التسليم ما لم يلتزم البائع بضمان أطول أو يثبت غشه.
- في الرياض لا يجوز زيادة الأجرة الإجمالية في العقود القائمة والجديدة، ولا يمتنع المؤجر عن التجديد إلا في حالات محددة.
اشتريت فيلا، وبعد أربعة أشهر ظهر تسرب تحت البلاط، والبائع يقول إن البيع انتهى. وفي الوقت نفسه باع شريكك نصيبه في أرض تملكانها مشاعًا لشخص غريب دون أن يعرض عليك. القضيتان عقاريتان، وفي كل منهما مدة قصيرة إن فاتت ضاع الحق. هذا عمل محامي عقاري: يحدد المحكمة، ويحسب المواعيد، ويحفظ الدليل قبل أن يختفي. والأصل أن الدعاوى المتعلقة بالعقار تنظرها المحاكم العامة (المادة 31 من نظام المرافعات الشرعية).
محامي عقاري: ما القضايا التي يتولاها؟
- بيع العقار وفسخه، والإفراغ، والعربون، والعيوب الخفية بعد الشراء.
- الشفعة، وقسمة العقار المشترك، والتعدي على الأرض ومنع التعرض للحيازة.
- الإيجار: الأجرة المتأخرة، والإخلاء، والتجديد، والتأمين، والصيانة.
- عقود المقاولات والبناء: التأخير والعيوب ومسؤولية المصمم والمنفذ.
- التسجيل العيني للعقار والاعتراض عليه، وتحديث الصكوك.
- البيع على الخارطة وتأخر تسليم الوحدات.
أي جهة تنظر النزاع العقاري؟
المحاكم العامة تختص بالدعاوى المتعلقة بالعقار: المنازعة في الملكية أو حق متصل به، ودعوى الضرر من العقار، وأقيام المنافع، والإخلاء، ودفع الأجرة، ومنع التعرض للحيازة واستردادها، ما لم ينص النظام على خلاف ذلك (المادة 31/أ). أما قسمة التركة بما فيها العقار إذا كان فيها نزاع أو قاصر فتنظرها محكمة الأحوال الشخصية (المادة 33).
وبعض المسائل لها طريق إداري أولًا. عقد الإيجار غير المسجل في إيجار يتقدم المؤجر بتسجيله، وللطرف الآخر الاعتراض أمام الهيئة العامة للعقار على بياناته خلال 60 يومًا من إبلاغه، وإلا عُدّت البيانات صحيحة (البند سابعًا من الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر). وفي التسجيل العيني الأول، يُعترض أمام المحكمة المختصة قبل أن يكتسب التسجيل الحجية المطلقة، وهي تُكتسب خلال مدة لا تتجاوز سنة من نشر قوائم العقارات المسجلة، وبعدها لا يبقى إلا التعويض (المادتان 10 و11 من نظام التسجيل العيني للعقار).
مواعيد عقارية قصيرة يضيع بها الحق
| المسألة | المدة | السند |
|---|---|---|
| إعلام البائع والمشتري بالرغبة في الشفعة | 10 أيام من الإعذار الموجه للشفيع | المادة 666 من نظام المعاملات المدنية |
| رفع دعوى الشفعة | 30 يومًا من إعلام الرغبة، ولا تُسمع بعد 180 يومًا من تسجيل البيع | المادتان 666 و667 |
| دعوى ضمان العيب في المبيع | 180 يومًا من التسليم، ما لم يلتزم البائع بمدة أطول أو يثبت غشه | المادة 344 |
| المطالبة بأجرة العقار المتأخرة | لا تُسمع على المنكر بعد 5 سنوات | المادة 296 |
| إشعار عدم تجديد عقد الإيجار | 60 يومًا على الأقل قبل انتهاء المدة | البند ثامنًا من الأحكام النظامية |
| تسجيل الحكم في دعوى مؤشَّر بها في السجل العقاري | 90 يومًا من صيرورة الحكم نهائيًا ليكون حجة على من سجل بعد التأشير | المادة 17 من نظام التسجيل العيني |
إيجارات الرياض: ما الذي تغيّر؟
الأحكام النظامية الصادرة بالمرسوم الملكي م/73 لعام 1447هـ تمنع في مدينة الرياض زيادة الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار القائمة والجديدة، وتجعل أجرة العقار الشاغر الذي سبق تأجيره لا تزيد على آخر عقد. ولا يجوز للمؤجر أن يمتنع عن التجديد إذا رغب المستأجر فيه إلا في حالات، منها تخلف المستأجر عن السداد، ووجود عيوب هيكلية بتقرير معتمد، ورغبة المؤجر في السكن بنفسه أو لقريب من الدرجة الأولى (البنود ثانيًا ورابعًا وسادسًا). ويعمل بهذه البنود خمس سنوات من نفاذها (البند خامسًا).
ماذا يفعل المحامي في كل مرحلة؟
- قبل الشراء أو الاستئجار: يراجع الصك وحالة التسجيل وبنود العقد والضمانات.
- عند ظهور الخلاف: يرسل الإعذار أو الإشعار في وقته، ويطلب إثبات حالة العقار قبل الإصلاح.
- أمام المحكمة: يحدد الطلب الصحيح، فسخًا أو تعويضًا أو إخلاءً أو شفعة، ويقدم البينة.
- بعد الحكم: يتابع التنفيذ، ويسجل الحكم في السجل العقاري خلال مهلته.
وفي البناء، المصمم المشرف على التنفيذ والمنفذ مسؤولان بالتضامن عن تعويض المالك عما يحدث خلال مدة تحددها اللوائح من تهدم كلي أو جزئي، وعن كل عيب يهدد متانة البناء وسلامته، بما في ذلك العيوب الخفية (المادة 8 من نظام تطبيق كود البناء السعودي).
مقالات المكتبة في قضايا العقار
- الشفعة في العقار بالسعودية: من يستحقها وما مواعيدها؟
- عيوب العقار بعد الشراء (العيب الخفي): حقوق المشتري ومسؤولية البائع
- فسخ عقد بيع عقار في السعودية: متى تسترد الثمن أو تطلب الإتمام؟
- طريقة إخلاء مستأجر لعدم السداد أو بعد انتهاء العقد في السعودية
- تثبيت الإيجارات في الرياض: منع زيادة الإيجار ومتى يعترض المالك
- التسجيل العيني للعقار في السعودية: متى تسجل عقارك ومتى تعترض؟
- قسمة عقار مشترك (مشاع) في السعودية: متى يُقسم ومتى يُباع بالمزاد؟
- الضمان العشري في النظام السعودي: ما يشمله من عيوب البناء ومتى يبدأ؟
حلول عملية للطرفين
إذا كنت المشتري أو المستأجر:
- احسب 180 يومًا من تسلم العقار، وأثبت العيب قبل إصلاحه.
- إذا وصلك إعذار شفعة أو علمت ببيع شريكك، فأعلن رغبتك كتابة خلال المدة.
- راجع بيانات عقدك في إيجار فور إبلاغك، فالاعتراض خلال 60 يومًا.
- في الرياض، إذا كان العقار شاغرًا وسبق تأجيره، فأجرته الإجمالية لا تزيد على قيمة آخر عقد إيجار له.
وإذا كنت البائع أو المؤجر:
- صِف حالة العقار في العقد بدقة، واحفظ ما يثبت أنك أفصحت عن العيوب المعروفة.
- إذا بعت حصة في عقار مشترك، فوجّه الإعذار إلى الشريك لتبدأ مدة العشرة أيام.
- أرسل إشعار عدم التجديد قبل 60 يومًا على الأقل، وتحقق أن سببك من الحالات المسموحة في الرياض.
- طالب بالأجرة المتأخرة قبل مضي خمس سنوات.
إذا كان عندك نزاع عقاري أو عقد قبل توقيعه، تقدر تتواصل معنا عبر واتساب لاستشارة محامٍ مرخص يقرأ الصك والعقد ويحسب معك المواعيد.
متى تستعين بمحامٍ عقاري؟
- إذا ظهر عيب في عقار اشتريته واقتربت مدة 180 يومًا من نهايتها.
- إذا بيع نصيب في عقار تملكه مشاعًا وتريد الأخذ بالشفعة.
- إذا امتنع المستأجر عن السداد أو امتنع المؤجر عن التجديد.
- إذا ظهر عقارك في قوائم التسجيل العيني باسم غيرك أو ببيانات خاطئة.
أسئلة شائعة
أي محكمة تنظر قضايا العقار في السعودية؟
المحاكم العامة، فهي تختص بالدعاوى المتعلقة بالعقار من ملكية وضرر وأجرة وإخلاء ومنع تعرض ما لم ينص النظام على خلاف ذلك (المادة 31 من نظام المرافعات الشرعية).
كم مدة الشفعة في العقار؟
عشرة أيام لإعلام البائع والمشتري برغبتك من تاريخ الإعذار، ثم ثلاثون يومًا لرفع الدعوى، ولا تُسمع بعد 180 يومًا من تسجيل البيع (المادتان 666 و667 من نظام المعاملات المدنية).
اشتريت بيتًا وظهر فيه عيب، هل فات الوقت؟
دعوى ضمان العيب لا تُسمع بعد 180 يومًا من التسليم، إلا إذا التزم البائع بضمان أطول أو ثبت أنه أخفى العيب غشًا (المادة 344).
هل يقدر المالك في الرياض يرفض تجديد عقدي؟
لا، إلا في حالات محددة منها التخلف عن السداد والعيوب الهيكلية الموثقة ورغبته في السكن بنفسه أو لقريب من الدرجة الأولى (البند رابعًا من الأحكام النظامية لعام 1447هـ).
هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة قانونية. لكل قضية ظروفها، فراجع محامياً قبل اتخاذ أي قرار. إخلاء المسؤولية