تثبيت الإيجارات في الرياض: منع زيادة الإيجار ومتى يعترض المالك

عند تجديد عقد شقة في حي الياسمين، أبلغ المالك المستأجر أن الإيجار سيبقى 50 ألف ريال، لكنه سيضيف 6 آلاف سنويًا تحت اسم «رسوم خدمات». وفي عمارة أخرى، خرج المستأجر فقرر المالك عرض الشقة بزيادة 20% لأنه جدّد دهانها. الحالتان في الرياض، والحكم فيهما لا يُقاس بأسعار الحي، فهناك نص خاص يضبط الأجرة. وخلاصته أن زيادة الأجرة الإجمالية ممنوعة في العقد القائم والجديد معًا، وأن الوحدة الشاغرة تبقى على أجرة آخر عقد لها، إلا إذا قبلت الهيئة العامة للعقار اعتراض المالك في حالات محددة.

ما الذي يمنعه النظام بالضبط؟

البند الثاني من الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر يمنع زيادة الأجرة الإجمالية للعقار، في العقود القائمة وقت نفاذ الأحكام وفي العقود التي تُبرم بعده. والبند الأول يعرّف الأجرة الإجمالية بأنها الأجرة وأي مبالغ أخرى يدفعها المستأجر للمؤجر بموجب العقد.

هذا التعريف يغلق باب التحايل في المثال الأول. إبقاء رقم الإيجار كما هو وإضافة مبلغ آخر يدفعه المستأجر للمالك بموجب العقد زيادة في الأجرة الإجمالية. أما فاتورة كهرباء يدفعها المستأجر لشركة الكهرباء مباشرة، فليست مبلغًا يُدفع للمؤجر، والحكم فيها مختلف.

هل يشمل المنع كل المدن، وإلى متى؟

البند السادس يقصر تطبيق البنود من الثاني إلى الخامس على العقارات الواقعة في مدينة الرياض، ويجيز توسيعها إلى مدن أخرى بقرار وفق ضوابط محددة. والبند الخامس يجعل العمل بالبنود الثاني والثالث والرابع لمدة خمس سنوات من نفاذ الأحكام.

والعقار في هذه الأحكام هو المباني والأراضي داخل النطاق العمراني، سواء كان استخدامها سكنيًا أو تجاريًا أو كليهما. فالمنع يشمل المحل التجاري والمكتب كما يشمل الشقة. وخارج الرياض تبقى الأجرة خاضعة لاتفاق الطرفين ما لم يصدر قرار بتوسيع التطبيق.

الشقة خرج منها المستأجر: هل يحق للمالك تأجيرها بسعر جديد؟

إذا سبق تأجير العقار ثم أصبح شاغرًا، فالبند الثاني يحدد أجرته الإجمالية بقيمة آخر عقد إيجار له. خروج المستأجر أو بقاء الوحدة فارغة شهورًا لا يجعلها وحدة جديدة. أما العقار الذي لم يسبق تأجيره أصلًا، فتُحدد أجرته باتفاق المؤجر والمستأجر.

وصف «جديد» هنا يتعلق بتاريخ التأجير، لا بحالة المبنى أو تشطيبه. الشقة التي جُدد دهانها وأُجّرت قبل ذلك تبقى عقارًا سبق تأجيره. وعلى المستأجر الذي يشك في الأمر أن يحدد الوحدة نفسها برقمها، فالمقارنة بشقة الجار لا تثبت مخالفة.

متى يستطيع المالك الاعتراض على أجرة آخر عقد؟

البند الثالث يعطي المؤجر حق الاعتراض لدى الهيئة العامة للعقار على أجرة العقار الشاغر المحددة بآخر عقد في ثلاث حالات: إذا خضع العقار لترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثّرت في قيمته الإيجارية، أو إذا كان آخر عقد إيجار له قد أُبرم قبل عام 2024م، أو في حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة.

وتشترط ضوابط النظر في هذه الاعتراضات التي نشرتها الهيئة أن يكون العقار غير مؤجر وقت تقديم الاعتراض، وأن يقدمه المؤجر عبر منصة إيجار. وفي حالة الترميم يرفق رخصة ترميم، وتقريرًا هندسيًا من مكتب معتمد يوضح الأعمال المنفذة، وتقرير مقيّم معتمد بالقيمة الإيجارية السوقية بعد الترميم. وإذا كان آخر عقد قبل 1 يناير 2024 فيرفق تقرير مقيّم معتمد بالقيمة السوقية.

تبت الهيئة في الاعتراض خلال عشرة أيام عمل من اكتمال الطلب بقرار مسبب يُبلغ عبر إيجار، وإذا طُلبت مستندات إضافية ولم تُقدم خلال عشرة أيام عمل يُغلق الطلب. فالمالك في المثال الثاني لا يستطيع الزيادة لمجرد الدهان، لأن الترميم المقصود إنشائي أو هيكلي جوهري، ويحتاج قرارًا بقبول اعتراضه قبل أي زيادة.

ماذا يحدث إذا زاد المالك الإيجار مخالفًا؟

البند التاسع يعاقب من يخالف البند الثاني بغرامة لا تتجاوز ما يعادل أجرة اثني عشر شهرًا من الأجرة الإجمالية للعقار، مع إلزامه بتصحيح المخالفة. وضوابط التصحيح التي أصدرتها الهيئة تمنح المخالف عشرة أيام عمل لتعديل الأجرة الإجمالية بما يتفق مع الأحكام، فإن لم يفعل جاز للهيئة تعديلها. ولا يمنع ذلك المتضرر من مطالبة المتسبب بالتعويض أمام المحكمة المختصة.

عقد قائم بأجرة 50 ألفًا، وأُضيفت عند التجديد 6 آلاف «رسوم خدمات» تُدفع للمالك.

الأجرة الإجمالية أصبحت 56 ألفًا، وهذه زيادة ممنوعة.

يستطيع المستأجر الاعتراض على البند قبل اعتماد التجديد، أو التقدم ببلاغ إلى الهيئة بعده، مع الاستمرار في سداد الـ50 ألفًا غير المتنازع عليها.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المؤجر في الرياض:

• احتفظ بنسخة آخر عقد لكل وحدة، فهو المرجع لأجرتها إذا شغرت.
• لا تضف مبالغ جديدة يدفعها المستأجر لك تحت أي مسمى، فهي تدخل في الأجرة الإجمالية.
• إذا رمّمت الوحدة ترميمًا إنشائيًا أو هيكليًا، فاحصل على رخصة الترميم والتقرير الهندسي وتقرير المقيّم قبل عرضها.
• قدّم الاعتراض عبر إيجار والوحدة شاغرة، ولا تؤجرها بالسعر الجديد قبل صدور القرار.
• إذا وصلك إشعار مخالفة، فصحّح الأجرة في المهلة بدل انتظار تعديلها والغرامة.

وإذا كنت المستأجر:

• قارن الأجرة الإجمالية في العقد الجديد بالسابق بندًا بندًا، لا رقم الإيجار وحده.
• لا توافق على عقد في إيجار يتضمن زيادة قبل أن تطلب من المالك سندها النظامي.
• إذا كانت الوحدة سبق تأجيرها، فاطلب ما يثبت أجرة آخر عقد أو قرار قبول الاعتراض.
• استمر في سداد الأجرة غير المتنازع عليها، واحتفظ بالرسائل التي طُلبت فيها الزيادة.
• تقدّم ببلاغ إلى الهيئة العامة للعقار إذا فُرضت الزيادة رغم اعتراضك.

إذا وصلك طلب زيادة ولا تعرف هل هو نظامي، أو كنت مالكًا تفكر في الاعتراض بعد ترميم، أرسل لنا العقد وتفاصيل الوحدة عبر واتساب ونراجعها معك.