مخالفات كود البناء السعودي: الغرامات وكيف تعترض عليها

وصلتك رسالة من الأمانة بأن في عمارتك مخالفة لكود البناء، ومعها مهلة للتصحيح. المقاول سلّم قبل شهرين، والمكتب الهندسي يقول إن كل شيء كان مطابقًا. قبل أن تتصل بأحد أو تهدم شيئًا، اقرأ الورقة جيدًا: ما المخالفة بالضبط، ومن أصدرها، وبموجب أي نظام، وهل هي إشعار تصحيح أم قرار عقوبة. فإن كانت إشعار تصحيح، فالأولوية أن تصحح المخالفة خلال المدة المحددة، لأن عدم التصحيح هو ما يحيلها إلى لجنة المخالفات. وإن كانت قرار عقوبة من لجنة النظر وعندك سبب جدي، فلائحة تصنيف مخالفات الكود تجيز التظلم منه أمام المحاكم الإدارية بديوان المظالم خلال ستين يومًا من علمك به، فاحسب المدة من يوم التبليغ وتحرّك داخلها.

ما الورقة التي وصلتني بالضبط؟

فرّق بين أربعة أشياء: ملاحظة فحص، ومحضر ضبط، وإشعار تصحيح، وقرار عقوبة. محضر الضبط يثبت ما رصده المختص في الموقع، والمادة 13 من نظام تطبيق كود البناء السعودي تشترط أن يتولى الضبط مختصون مؤهلون في الكود من الجهات ذات العلاقة، وأن يكون بمحضر تُدون فيه المعلومات وفق اللوائح. أما قرار العقوبة فيبين الجزاء وسببه.

وليست كل غرامة مرتبطة بالبناء صادرة بموجب نظام الكود. قد تكون عن البناء دون ترخيص أو تجاوز مساحة مرخصة وفق لائحة الجزاءات عن المخالفات البلدية، ولكل منهما أساسه وطريقه. فاطلب نسخة كاملة من المحضر والقرار ومرفقاتهما، وحدد تاريخ تبليغك به، لأنه بداية المواعيد كلها.

ثم قارن ما في المحضر بالواقع: الموقع، ورقم الرخصة، والجزء المقصود من المبنى، والمتطلب الفني الذي قيل إنه خولف. وراجعه مع المخططات المعتمدة وتقارير الإشراف. الاعتراض بعبارة «المبنى سليم» لا يرد على مخالفة محددة مثل عرض درج الهروب أو مخالفة عنصر إنشائي للمخطط.

هل أصحح المخالفة أم أعترض أولًا؟

قد تحتاج الاثنين معًا. المادة 10 تلزم من خالف الكود بإزالة المخالفة أو تصحيحها خلال مدة تحددها الجهة ذات العلاقة مع إشعاره بذلك. فإذا لم يصحح خلال المدة، تُحال المخالفة إلى اللجنة المختصة.

ولائحة تصنيف مخالفات كود البناء ترسم التدرج في المخالفة غير الخطرة (المادة 7): إشعار بمهلة أقصاها 30 يومًا لبدء التصحيح أو الإزالة، ثم إنذار بمهلة أقصاها 90 يومًا لإنهائه، ثم إحالة إلى لجنة النظر التي تطبق الحد الأدنى للغرامة مع مهلة 90 يومًا، ثم الحد الأعلى مع مهلة 90 يومًا أخرى، ثم إيقاف جميع الأعمال حتى المعالجة. وإذا كانت الإزالة تضر بسلامة المبنى، يُصحح الوضع بحل هندسي بتقرير من مكتب هندسي معتمد (المادة 13).

أما المخالفة الخطرة، وهي وفق المادة الأولى كل مخالفة تعرّض الأرواح أو الممتلكات للخطر، فلها إجراء أسرع في المادة 11. الجهة تُشعر المخالف، وتوقف البناء أو الجزء الذي يشكل الخطر، أو تمنع الإشغال، أو تخلي المبنى، حتى تُزال المخالفة أو تُصحح، وتحيلها إلى اللجنة خلال مدة لا تتجاوز خمسة أيام عمل من ضبطها. هنا لا تؤخر إجراء السلامة انتظارًا لنتيجة اعتراضك.

والتصحيح لا يعني إتلاف الدليل. صوّر الوضع قبل الأعمال وبعدها، واطلب تقريرًا فنيًا يوثق الحالة. إذا ثبت لاحقًا أن المقاول غيّر عنصرًا دون موافقة، أو أن جزءًا مما في المحضر غير صحيح، فستحتاج هذه الأدلة.

كم تبلغ غرامة مخالفة كود البناء؟

المادة 12 تجيز معاقبة من يخالف الكود أو النظام أو لوائحه بإحدى عقوبتين أو بهما معًا: غرامة لا تزيد على مليون ريال للمخالفة الواحدة في المبنى الواحد، أو إيقاف رخصة الممارسة مدة لا تقل عن شهر ولا تزيد على سنة. والمليون سقف أعلى لا مبلغ ثابت، والجزاء الفعلي يتحدد بتوصيف المخالفة في لائحة تصنيف المخالفات.

لذلك لا تبنِ اعتراضك على أن جارك دفع أقل منك. طبيعة الخطر، ونوع العمل، وصفة المخالف، كلها تغير الجزاء. وإيقاف رخصة الممارسة عقوبة تمس المهندس أو المقاول المرخص، وتختلف عن إيقاف جزء من البناء لإزالة خطر.

كيف أتظلم من قرار لجنة المخالفات؟

المادة 14 تجعل اللجنة المشكلة بقرار وزاري هي المختصة بالنظر في المخالفات وإيقاع العقوبات، وتجيز التظلم من قراراتها أمام ديوان المظالم وفق نظامه. ولائحة تصنيف مخالفات كود البناء حددت المدة والجهة: يجوز التظلم من قرارات لجان النظر أمام المحاكم الإدارية بديوان المظالم خلال ستين يومًا من تاريخ العلم بها (المادة 16)، وقرارات اللجنة نافذة بصدورها ويُبلَّغ بها المخالف (المادة 15)، فالتظلم لا يوقف تنفيذها تلقائيًا. أما القاعدة العامة في الفقرة 4 من المادة الثامنة من نظام المرافعات أمام ديوان المظالم، وهي تظلم مسبق إلى الجهة مصدرة القرار خلال ستين يومًا ثم الدعوى، فتطبق فيما لم يرد به نص خاص. والأحوط أن تحسب الستين يومًا من يوم علمك بالقرار وتقدّم تظلمك إلى المحكمة الإدارية داخلها، وإن خاطبت الأمانة لتسوية الأمر فلا تجعل ذلك يستهلك المدة.

واكتب تظلمك بطلب محدد: إلغاء القرار، أو تعديل الجزاء، أو تصحيح وصف معين. ثم اربط كل سبب بمستنده، مثل خطأ في الموقع، أو أن المتطلب لا ينطبق على حالتك، أو أن الفعل منسوب لغير المسؤول عنه، أو أنك صححت المخالفة وعندك ما يثبت ذلك. واحتفظ بإثبات تقديم التظلم وتاريخه، فالمكالمة الهاتفية لا تحفظ لك موعدًا.

سُجلت مخالفة لأن عمودًا في الدور الأرضي نُفّذ بأبعاد تختلف عن المخطط المعتمد.

المالك يطلب فورًا تقريرًا إنشائيًا يقارن المخطط بالتنفيذ، ويبدأ المعالجة التي يحددها المهندس.

في نفس الوقت يتظلم من الجزاء خلال المدة إذا كان لديه سبب جدي.

وإذا ثبت أن المقاول غيّر الأبعاد دون موافقة، فللمالك مطالبته بما تكبده من تكاليف وفق عقد المقاولة، وهذه مطالبة منفصلة عن المخالفة الإدارية.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المالك:

• اطلب نسخة كاملة من المحضر والقرار، وسجل تاريخ التبليغ.
• إذا كانت المخالفة خطرة، عالج الخطر فورًا ولا تنتظر نتيجة التظلم.
• وثّق الحالة بالصور وتقرير فني قبل أي تصحيح.
• قدّم تظلمك إلى المحكمة الإدارية خلال ستين يومًا من العلم بقرار اللجنة، بطلب محدد وأسباب مدعمة بالمستندات.
• راجع عقد المقاولة وعقد الإشراف لمعرفة من يتحمل تكلفة التصحيح.

وإذا كنت المقاول أو المهندس المشرف:

• احتفظ بمحاضر الفحص المرحلي واعتمادات التنفيذ لكل مرحلة.
• لا تغيّر أي عنصر عن المخطط المعتمد دون موافقة مكتوبة من المالك والمصمم.
• إذا نُسبت إليك مخالفة، اطلب نسخة المحضر وقدّم ما يثبت المطابقة أو أن التعديل تم بعد التسليم.
• تذكر أن إيقاف رخصة الممارسة من العقوبات الواردة في المادة 12.

إذا وصلك محضر أو قرار مخالفة بناء، أرسل صورته مع الرخصة والمخططات عبر واتساب، ونحدد معك هل يستحق التظلم وما الذي تحتاج تجهيزه قبل انتهاء المدة.