فسخ عقد المقاولة في السعودية: شروطه وكيف ترفع دعوى على المقاول

وقّعت مع مقاول عقد بناء فيلا بثمانمئة ألف ريال، ودفعت له ثلاثمئة ألف على دفعات. بعد إنهاء العظم توقف الموقع ستة أسابيع، وكل اتصال ينتهي بوعد: «الأسبوع الجاي العمال يرجعون». تفكر في إحضار مقاول آخر غدًا، وتسأل: هل يحق لي ذلك؟ ومن يدفع الفرق؟

يحق لك ذلك إذا أخل المقاول بالعقد. تبدأ بإعذاره كتابة بمهلة معقولة ليصحح الوضع، فإن انقضت دون تصحيح فلك أن تطلب الفسخ، أو تكلف مقاولًا آخر على نفقته بإذن المحكمة إلا عند الاستعجال. ويجوز طلب الفسخ فورًا إذا استحال إصلاح الخلل، أو كان التأخير لا يُرجى معه إتمام العمل في مدته (المادة 466 من نظام المعاملات المدنية).

ماذا يقول النظام عن إخلال المقاول؟

تلزم المادة 465 من نظام المعاملات المدنية المقاول بإنجاز العمل وفق شروط العقد وفي المدة المتفق عليها، فإن لم تكن هناك شروط أو مدة، فوفق الأصول المتعارف عليها وفي المدة المعقولة التي تقتضيها طبيعة العمل. فالسؤال الأول دائمًا: ماذا يقول عقدك عن المدة والمواصفات؟

ثم تأتي المادة 466، وهي الأهم لك. إذا أخل المقاول بشروط العقد أثناء العمل، فلك أن تُعذره بالالتزام وتصحيح العمل خلال مدة معقولة تحددها له. فإذا انقضت المدة دون تصحيح، فلك أحد طريقين: أن تعهد إلى مقاول آخر بإنجاز العمل أو تصحيحه على نفقة الأول، أو أن تطلب فسخ العقد.

متى يحق لي طلب الفسخ مباشرة دون مهلة؟

تجيز الفقرة الثانية من المادة 466 طلب الفسخ في الحال في حالتين: إذا استحال إصلاح الخلل، أو إذا تأخر المقاول في البدء أو في الإنجاز تأخرًا لا يُرجى معه أن يتم العمل في المدة المتفق عليها. والكلمة المفتاحية هنا «لا يُرجى». عقد مدته اثنا عشر شهرًا مضى منها عشرة والإنجاز لم يتجاوز الثلث، يختلف كثيرًا عن تأخير أسبوعين في توريد البلك.

وفي القاعدة العامة، تنص المادة 107 على أن للمتعاقد بعد إعذار المخل أن يطلب التنفيذ أو الفسخ مع التعويض إن كان له مقتضٍ، لكن للمحكمة أن ترفض الفسخ إذا كان الجزء غير المنفذ قليل الأهمية. فملاحظة على لون الدهان لا تكفي لإسقاط عقد بناء كامل.

كيف أُعذر المقاول؟

الإعذار بحسب المادة 177 يكون بأي وسيلة اتفق عليها الطرفان، أو بأي وسيلة مقررة نظامًا للتبليغ، ومنها رفع الدعوى. وتنص المادة 175 على أن التعويض لا يُستحق في الأصل إلا بعد إعذار المدين. فلا تكتفِ باتصال هاتفي. أرسل رسالة مكتوبة إلى العنوان أو الوسيلة المحددة في العقد، تذكر فيها:

• البند الذي أُخل به: تأخر، مخالفة مخططات، توقف عن العمل.
• ما المطلوب منه تحديدًا: العودة إلى الموقع، تصحيح عيب معين، الالتزام بجدول.
• مهلة معقولة محددة بتاريخ.
• ما ستفعله إذا انقضت المهلة: التكليف على نفقته أو طلب الفسخ.

وإذا كان عقدك ينص على حق الفسخ دون حكم قضائي عند الإخلال، فالمادة 108 تجيز ذلك، لكنها لا تعفيك من الإعذار إلا إذا نص العقد صراحة على الإعفاء منه.

هل أحضر مقاولًا آخر وأخصم التكلفة من الأول؟

يجوز ذلك وفق المادة 466، لكنها تحيل إلى المادة 167 التي تضع الضابط: تطلب إذنًا من المحكمة بتنفيذ الالتزام على نفقة المدين إذا كان ممكنًا، ولا يجوز التنفيذ دون إذن إلا في حال الاستعجال. فإذا كان سقف مكشوف قبل موسم الأمطار، فهذا استعجال ظاهر. أما إكمال تشطيبات لم تبدأ، فالأسلم أن تحصل على الإذن أولًا.

وقبل أن يدخل المقاول الجديد، وثّق حالة الموقع: صور مؤرخة، ومحضر حصر للأعمال المنجزة، وتقرير مهندس عند الخلاف الفني. بمجرد أن يبدأ الثاني يصعب أن تثبت ما الذي تركه الأول وما الذي أفسده.

ماذا يحدث للدفعات بعد فسخ العقد؟

المادة 111 تعيد المتعاقدين بعد الفسخ إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك، كما في جدران قائمة لا يمكن «إرجاعها»، قضت المحكمة بالتعويض. والنتيجة العملية: لن تسترد كل ما دفعته وتحتفظ بالعظم مجانًا، ولن يأخذ المقاول كامل الأجر لأنه دخل الموقع.

المدفوع للمقاول: 300 ألف ريال.

قيمة الأعمال المنجزة فعلًا بحسب أسعار العقد وتقرير فني: 220 ألفًا.

تكلفة إصلاح عيوب في الخرسانة: 25 ألفًا.

ما تطالب به تقريبًا: 80 ألفًا فرق المدفوع عن المنجز، و25 ألفًا للإصلاح، إضافة إلى ما يثبت من ضرر التأخير. ولا تطلب المبلغ نفسه مرتين تحت اسمين.

وإذا كان عقدك محسوبًا بالوحدة أو على مراحل، فالمادة 469 تلزم صاحب العمل بأن يدفع للمقاول بقدر ما أنجز من أجزاء متميزة بعد معاينتها وقبولها. لذلك محاضر استلام كل مرحلة مهمة لك وللمقاول معًا.

أين أرفع الدعوى على المقاول؟

إذا كان المقاول شركة أو مؤسسة تجارية والمطالبة الأصلية تزيد على خمسمائة ألف ريال، فالدعوى في الغالب أمام المحكمة التجارية (المادة 16 من نظام المحاكم التجارية والمادة 31 من لائحته)، وما دون هذا الحد تنظره المحكمة العامة في الأصل. وفي الدعاوى التي تختص بها هذه المحكمة، يلزمك قبل رفعها أن تُخطر المقاول كتابة بأداء الحق قبل خمسة عشر يومًا على الأقل (المادة 19 من النظام والمادة 69 من لائحته)، إلا في حالات مستثناة منها الدعاوى اليسيرة والطلبات المستعجلة. احتفظ بإثبات هذا الإخطار، فهو من مرفقات الدعوى.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت صاحب العمل:

• أرسل إعذارًا مكتوبًا بمهلة محددة قبل أي خطوة، ولا تكتفِ بالمكالمات.
• وثّق حالة الموقع بصور مؤرخة ومحضر حصر قبل دخول أي مقاول آخر.
• اطلب إذن المحكمة للتنفيذ على نفقة المقاول إلا إذا كان الأمر مستعجلًا فعلًا.
• جهّز كشفًا يربط كل دفعة بما يقابلها من أعمال منجزة.
• افصل تكلفة إصلاح العيوب عن قيمة الأعمال غير المنفذة.

وإذا كنت المقاول:

• رد على الإعذار كتابة خلال المهلة، وبيّن سبب التوقف إن كان من صاحب العمل: تأخر دفعة، تعديل في التصميم، عدم تسليم الموقع.
• احتفظ بطلبات الاستلام ومحاضر المراحل وأوامر التغيير الموقعة.
• وثّق ما أنجزته وما وردته من مواد قبل أن تغادر الموقع.
• إذا عجزت عن الإتمام لسبب لا يد لك فيه، فالمادة 477 تعطيك قيمة ما أنجزت وما أنفقته بقدر ما نفع صاحب العمل.

إذا كان مشروعك متوقفًا أو وصلك إعذار من صاحب العمل، أرسل لنا العقد وصور الموقع والمراسلات عبر واتساب، ونقرأ معك موقفك قبل الخطوة التالية.