توثيق عقد الإيجار في منصة إيجار: مراجعة البيانات والاعتراض على العقد

سكن مستأجر في شقة بعقد ورقي أجرته 30 ألف ريال، ودفع نصفها مقدمًا. بعد سنة وصلته رسالة من إيجار بأن المالك سجّل العقد بأجرة 36 ألفًا وبرصيد مدفوعات صفر. تجاهل الرسالة لانشغاله، ثم فوجئ بمطالبة لا يعرف مصدرها. التسجيل يحمي الطرفين، لكن بشرط أن تكون البيانات صحيحة، وأن يعترض صاحب المصلحة في وقته. والمهلة التي تحكم كل شيء هنا ستون يومًا من إبلاغك بالتسجيل، تعترض خلالها على البيان الخاطئ أمام الهيئة العامة للعقار، وبعدها تُعد بيانات العقد صحيحة.

عقد الإيجار المسجل في إيجار سند تنفيذي بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 131 وتاريخ 3/4/1435هـ كما ينص العقد الموحد، فالبيانات المسجلة فيه قد تُنفّذ عليك مباشرة. ونظام التنفيذ الجديد المنشور في 14/11/1447هـ يُعمل به بعد 180 يومًا من نشره، أي قرابة نهاية أكتوبر 2026.

هل تسجيل عقد الإيجار في إيجار إلزامي؟

نعم للعقد غير المسجل. البند السابع من الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر يلزم المؤجر بتقديم طلب تسجيل عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار، ويعطي المستأجر الحق في طلب تسجيله. وقبل ذلك قرر مجلس الوزراء، ضمن قواعد تعزيز الثقة في سوق إيجار المساكن، عدم اعتبار عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية عقدًا صحيحًا منتجًا لآثاره الإدارية والقضائية (القرار رقم 292 وتاريخ 16/5/1438هـ، البند أولًا). وهذا البند عام في المملكة، فالبند السادس يقصر على الرياض البنود من الثاني إلى الخامس فقط.

ومخالفة البند السابع يعاقب عليها البند التاسع بغرامة لا تتجاوز ما يعادل أجرة اثني عشر شهرًا من الأجرة الإجمالية للعقار، مع إلزام المخالف بالتصحيح. وضوابط تصحيح المخالفات التي أصدرتها الهيئة العامة للعقار تمنح المخالف عشرة أيام عمل لتسجيل العقد في إيجار.

كم مدة الاعتراض على بيانات العقد المسجل؟

ستون يومًا. إذا سجّل أحد الطرفين العقد، فللطرف الآخر أن يعترض أمام الهيئة العامة للعقار على بيانات العقد خلال ستين يومًا من تاريخ إبلاغه بالتسجيل. فإذا انقضت المدة دون اعتراض، تكون بيانات العقد صحيحة بحكم النص.

هذه المدة تبدأ من الإبلاغ، لا من تاريخ توقيع العقد الورقي أو بداية السكن. وهي أخطر نقطة في هذا الموضوع، لأن السكوت عليها يحوّل البيانات الخاطئة إلى بيانات صحيحة. فالمستأجر في المثال أعلاه، لو مضت الستون يومًا، سيصعب عليه بعدها أن ينازع في الأجرة المسجلة أو الرصيد.

ماذا أراجع قبل الموافقة على العقد؟

• أسماء الأطراف، وصفة من يؤجر: مالك أو وكيل أو وسيط بتفويض.
• رقم الوحدة ووصفها وملحقاتها كموقف السيارة أو المخزن.
• تاريخ بداية العقد ونهايته، وهل يطابق تاريخ تسلمك للعقار.
• الأجرة الإجمالية وكل مبلغ يُضاف إليها، وعدد الدفعات ومواعيدها.
• الدفعات التي سددتها قبل التسجيل، وهل ظهرت في الرصيد.
• مبلغ الضمان وبنود الصيانة وأي شرط لم تتفقا عليه.

وفي الرياض، إذا ظهرت أجرة أعلى من آخر عقد للوحدة نفسها، فالبند الثاني يمنع زيادة الأجرة الإجمالية، والتسجيل لا يجعل الزيادة مشروعة. وانتبه لتاريخ النهاية، لأن العقد سيتجدد تلقائيًا بحسب البند الثامن ما لم يُرسل إشعار عدم التجديد قبل ستين يومًا على الأقل.

كيف أعترض على بيان خاطئ؟

اعترض على المعلومة الخاطئة نفسها، وأرفق ما يثبت الصحيح. إذا كانت الأجرة مختلفة، فأرفق العقد الورقي والرسائل التي اتفقتما فيها على المبلغ. وإذا كان الرصيد صفرًا رغم أنك دفعت، فأرفق التحويلات مع بيان الفترة التي تغطيها كل دفعة. وإذا كان تاريخ البداية خاطئًا، فبيّن متى تسلّمت العقار فعلًا.

والمؤجر الذي سجّل العقد يستطيع أن يقدم بدوره المستندات التي اعتمد عليها، أو يقبل التصحيح إذا تبين له الخطأ. والخلاف على رقم في العقد ليس اتهامًا بالاحتيال، فأغلب هذه الأخطاء تُحل بتصحيح محدد وموثق.

سُجّل عقد بأجرة سنوية صحيحة 30 ألف ريال، لكن الرصيد يُظهر أن المستأجر لم يدفع شيئًا.

المستأجر حوّل 15 ألفًا قبل التسجيل، وكتب في التحويل «إيجار النصف الأول».

يعترض خلال الستين يومًا على الرصيد وحده، ويرفق التحويل والعقد الورقي.

ويحتفظ المؤجر بسجل ما قبضه حتى لا تتكرر المطالبة بمبلغ مستوفى.

هل العقد المسجل في إيجار سند تنفيذي؟

نعم. عقد الإيجار الموحد ينص على أنه «عقد موثق وسند تنفيذي» بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 131 وتاريخ 3/4/1435هـ، ومنصة إيجار تصفه بأنه يسهل الإجراءات ويختصر مدة التقاضي. والمادة التاسعة من نظام التنفيذ 1433هـ تعد من السندات التنفيذية العقود والأوراق التي لها قوة السند التنفيذي بموجب نظام، وتشترط أن يكون الحق محدد المقدار حالّ الأداء. أما النظام الجديد فينص في مادته السابعة صراحة على العقود والمحررات التي لها حكم السند التنفيذي بموجب نظام أو قرار من مجلس الوزراء، وهذا هو أساس عقد إيجار.

ومعنى ذلك عمليًا أن الأجرة المسجلة والرصيد المسجل قد يكونان أساسًا لطلب تنفيذ مباشر عبر ناجز دون دعوى. وهذا سبب إضافي لمراجعة البيانات قبل الموافقة، والاعتراض عليها في وقتها.

حلول عملية للطرفين

إذا كنت المؤجر:

• سجّل أي عقد ورقي قائم في إيجار، فالتسجيل التزام عليك وتأخيره مخالفة.
• أدخل الأجرة والدفعات المستلمة كما هي، فالبيانات المضخمة ترتد عليك عند الاعتراض.
• أرفق الملاحق المتفق عليها ضمن العقد المسجل حتى لا تبقى خارجه.
• احتفظ بالعقد الورقي وإثباتات القبض لتدعم بياناتك إذا اعترض المستأجر.

وإذا كنت المستأجر:

• حدّث رقم جوالك وبريدك في إيجار حتى تصلك رسائل التسجيل في وقتها.
• إذا كان عقدك غير مسجل، اطلب تسجيله بنفسك، فالبند السابع يعطيك هذا الحق.
• راجع كل بيان في العقد فور الإبلاغ، ولا توافق على بيان خاطئ على أمل تصحيحه لاحقًا.
• إذا وجدت خطأ، اعترض أمام الهيئة العامة للعقار خلال ستين يومًا من الإبلاغ، مع مستنداتك.

إذا وصلك إشعار تسجيل ببيانات لا تطابق اتفاقك، أرسل لنا العقد والإشعار وإثباتات الدفع عبر واتساب قبل أن تمضي مهلة الاعتراض، ونساعدك في صياغته.